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房地产销售基本常识 地产前沿 第 1 章 售楼人员必备的相关知识 1－1 土地与房地产开发知识 知识点一：房地产基础概念 房 产 房产，是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的 所有者和使用者之 可以进行出租出售或作其他用途的房屋。 地 产 地产，是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要 的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系，而土地则没有明 确的权属关系，它是一个统称。 房地产 房地产，也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上 的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 房地产开发 房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按 照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 知识点二：土地及土地使用年限 土地所有权 第 1 页 共 128 页 土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体上地依法享 有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在 房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所 有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权， 只拥有使用权。 土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土 地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使 用权。其获取土地的方式主要有以下几种： （1）土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍 卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。 （2）土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、 交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。， （3）土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发 给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，。 须经政府及土地管理部 门同意，并按规定补交出让金后方可进行转 让、出租和抵押。： 土地开发 土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。 第 2 页 共 128 页 生 地 生地，是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 熟 地 熟地是指已完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。 三通一平 三通一平是指在土地开发时进行的通水、通 电、通路和土地平整工作。 七通一平 七通一平，是指给水、排水、 电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平 整。 土地使用年限 不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产 开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国 家规定执行，即： （1）居住用地七十年。 （2）工业用地五十年。 （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。 （4）商业、旅游、娱乐用地四十年。 （5）综合用地或者其他用地五十年。 土地使用年限从上地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同， 依法取得土地使用权之日起开始计算。 第 3 页 共 128 页 根据我国《城市房地产管理法》42 条规定：“以出让方式取得土地使用权 的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使 用年限后的剩余年限。” 因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其 实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会 关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错 误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用 土地。 情景演练 问：你们土地使用年限是多少年？ 答：我们的项目属于居住用地，其土地使