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浅谈电气专业在房地产项目开发中的工作 内容提要：做为房地产开发企业的电气工程师，应明确知道 自己在整个房地产开发流程中的工作，才能更好的做好本职 工作。通过本人 10年工作历程，浅谈电气专业在房地产项 目开发过程中所应注重的工作。 主题词：电气专业 房地产项目 开发 工作 第一章、前期设计阶段 一、修建性详细规划方案 在向市规划局报审修建性详细规划方案设计（一书三 图）、申领《建设用地规划许可证》时，需要提供 6份项目 管线综合图，市规划局审批部门要组织召开有关单位综合协 调会，会审项目市政公用设施（变电站、换热站、燃气调压 站等）及公共服务设施（公建、中小学、托幼）的数虽和规 模是否满足规范要求，服务半径是否合理，并结合有关单位 意见提出审查和调整意见。 1、落实项目10KV电源，确定项目所在《片区控制性详 细规划（土地利用规划图）》中是否有35KV变电站（供电用 地“在图中用棕色表示，符号 U12”）。如有，则确定是否能 满足项目用电需求；如没有，就要立即请相关主管部门协调 市规划局、市国土局、市供电公司，并由市规划设计院调整 控制性详细规划（土地利用规划图） 。特别是目前几十万甚 至过白万的大盘项目，一定要提前落实好 10KV电源，最好 提前与当地电力管理部门做项目供电规划，否则，后期的供 电用地U12（建筑用地约1000平方米，建筑面积约600平方 米）落实一般会需要半年以上的时间。 2、确定消防一级负荷采用双电源还是发电机组供电， 十九层及十九层以上住宅属于一类高层建筑，相应消防设备 用电属于一级负荷，如采用双电源就要由两个 35KV变电站 各出一路10KV供电（须确定项目附近能否有两个 35KV变电 站出线回路），或采用柴油发电机组供电，以便在单体方案 设计时，预留出发电机房位置。 二、建筑单体方案 1、采用地上/下配电室还是箱式变电站，一般多层住宅 多采用箱式变电站，高层住宅因修建地下车库多采用地下配 电室。使用箱式变电站虽能节省地下车库投资，但相关供电 配套工程费也将增加 10% （《青岛市物价局、 青岛市建设委员 会关于新建居民住宅供电配套工程费标准 （试行）的批复（青 价字[2003]30 号）》规定：开发建设单位要求采用小型化设 备，收费标准上浮10%。具体采用何种方式根据项目情况测 算而定。 青岛市供电公司要求住宅小区项目的住宅和商业网点 用电建设小区居民站，每个项目可以根据“供电配套工程容 虽基准配置标准”核算出需要设计几处居民小区站，每个站 最多设置3台800KVA变压器，每个站建筑面积约 160平方 米，净高要求梁底高度 3.9米，移交供电部门管理；物业设 备（如电梯、风机、水泵等）用电单独建设物业配电站，由 建筑院电气设计师或建设单位电气工程师核算物业用电负 荷，选择物业配电变压器容虽，物业公司自己管理。 2、 消防控制室、监控室、电信机房的确定，⑴从节约 后期物业管理运营费用考虑，消防控制室最好和监控室合并 在一起，《高层民用建筑设计防火规范》 GB 50045-95要求 消防控制室宜设在高层建筑的首层或地下一层，并应设直通 室外的安全出口。 ⑵电信机房可设在首层或地下一层， 由于目前主要有联通和电信 2个运营商，一般考虑相邻 2处 电信机房，每处建筑面积约 30平方米，需要提供10KW勺三 相电源箱，并设置计虽电表。 3、 设备用房门和运输通道的考虑，青岛供电部门要求 配电室设备进出门尺寸 FM1825（1800*2500）,主要是考虑配 电室变压器尺寸，SC10-800KVA变压器带外壳的尺寸为 1900* 2000*2100* （W*L*HD,设备运输通道要考虑安装时能方便进， 损坏时能容易出，不要采用临时吊装口或预留洞口，最好与 室外或地下车库相通。 三、初步（扩初）设计 1、 供电容虽配置标准，⑴、住宅 --每户建筑面积100R2 户以下的，按 4KW配置；100希及以上至150 m2的，按6KW 配置；150 m2以上的，按8-10KW配置。 ⑵、商业网点-- 按建筑面积每平方米 100W配置，超过10KW容虽，应用三相 供电。目前，供电公司也是按此标准收缴供电配套工程费 (2 X 95元/m2 - 50W。有些项目的商业网点按每平方米 40W配 置，甚至配置单相电源，基本不能满足商户用电需要。 2、 计虽电表的设置，原则上住宅计虽电表必须交青岛 供电部门管理，为减少用电纠纷，配建商业网点和换热站计 虽电表也可交供电部门管理。 供电公司要求18层及18层以下的住宅计虽电表集中设 置在一层或地下一层；19层及19层以上住宅计虽电表可三 层或四层一集中设置，供电必须采用封闭母线，供电配套工 程费不含，需另外结算。 第二章、工程建设阶段 一、施工图纸会审 办理《建设工程规划许可证》之前需