体育公园外包可行性分析(林枝洪).docx

体育公园物业外包可行性分析报告 编写：林枝洪 一、项目总论 海旅石塘体育公园占地面积110亩，其中绿化面积60232平方米， 总建筑面积12101平方米，8片网球场面积7000方米，高尔夫球场 地绿地面积30000平方米。包含一个高尔夫球馆、一个网球馆、 8片 网球场等设施。 公司规模 当前项目员工人数：15人。 项目内容 体育公园物业承包 项目报价 承包人工费月102500元，附加管理费后月工资120450元。 二、组织架构对比 物业公司 体育公园 综上对比，物业公司组织架构分工更加明细，便于同一协调管理，目 前公司组织架构情况下不好协调办公室和工程部的物业工作关系， 会 给物业工作带来一定阻碍。 三、人员配置对比 人员设计对比表 物业公司 当前公司配置 职位 人 数 岗位说明 人 数 岗位说明 经理 1 物业管理经理 1 工程部经理，负责监管草坪部 主管 3 客服主管/环境部主管/安监 部 2 保安主管/保洁领班 客服人员 1 0 水电技术 员 1 负责全园水电 1 负责全园水电 保洁员 6 由环境部主管管理 3 含保洁领班是4人 绿化员 5 由环境部主管管理 2 由工程部管理 保安员 9 含保安主管10人 6 含保安主管7人 合计 26 15 综上对比：物业公司管理体现专业化，结构更为合理，分工更为明确 权责更加清晰 四、物业管理工作效果例举 项目 物业公司协议做到 当前公司状况 当前客户评价 安保工作 定期巡查 24小时巡逻制度 交班巡查1次 高尔夫球场保安 工作得到客户较 高的可度，热心 专业度较咼。 定期消防知识学习 定期 较少，除政府或集团统一举办 定期消防安全检查 有 较少 车辆规范管理 规范 较差 保洁工作 日全方位卫生普查 有 1天一次 高尔夫会所保洁 工作得到客户较 高的评价。但是 网球场保洁工作 由网球场保安整 理较为一般。 公共场所冲洗 每周3次 节假日清洗 果皮箱清理次数 每天2次 每天1次 员工同一着装 有 有 路面清扫 每天1次 每天1次 大厅走廊楼梯等清扫 每天1次 每天1次 大厅玻璃擦洗 每天1次 每周1次 乱涂乱画现象 无 无 草坪部 草坪果岭修剪 定期 较差 草坪管理尚能满 足日常需要，由 于缺少部分专业 设备，有些草坪 修剪工作有待提 高。 草坪果岭施肥 定期 定期 草坪果岭施肥 定期 定期 草坪果岭病虫妨害等 定期 定期  评价：当前体育公园物业管理工作基本能满足日常经营需要， 也得到 绝大部分客户的好评 五、管理费用分析 管理费用对比表 单位：元 时 间 物业公司 当前公司配置 增加数额 增加幅度 人员工资 物管附加费 人员工资 物业用料费 月 度 102500 17950 55000 2000 63450 111.32% 年 度 1230000 215400 660000 24000 761400 111.32% 评价：目前体育公园经营暂处于发展阶段，大量优质资产闲置，经济 状况非常严峻，单单现有的财务数据分析，体育公园月均收入 10万 元，月均亏损20万，现金流月均亏空20万元。可见，单单从财务数 据上分析，目前经营形式下引进正规物业公司所承担的费用是体育公 园经营所不能承受的。 六、拓展性分析 体育公园可出租场地资源 （稳定期） 单位：万兀 可出租资源 数 量 可出租面积 （平方） 单价 出租率 （40%） 年预计收入 备注 VIP包间 12 30万/年 40.00% 144.00 高尔夫公馆店面 26 2033.8 200/ 平 40.00% 195.24 网球场店面 3 603.48 35/平 40.00% 10.14 参考高威历史经营 可出租广告牌位 7 459.04 40.00% 50.00 合计 3096.32 399.38 体育公园经营稳定期后的利润测算 收入项目 收入 成本率 毛利润 备注 场地及广告收入 399.38 217.8 181.58 体育公园资产1087万，按5年折旧 餐饮收入 200 100 100.00 按制度餐饮毛利50%以上 高尔夫和网球收入 100 80 20.00 参考历史数据 合计 699.38 301.58 不含与大学院项目等合作 2015年体育公园纳入物业后保本收入点测算 收入项目 收入/成本 备注 本年收入 150.00 体育公园资产1087万，按5年折旧 按当前成本费用（测算） 450 当前人工成本年预计 315万，纳入物业增加 80万人工费 年预计亏损 -300.00 当前成本主要是人工成本，在经营收入增加的一定阶段成本不会 增加。 纳入物业后保本收入 450.00 备注：2014年高登薇在年租金300万的情况下基本达到营收平衡 分析说明如下： 1、目前在租租户仅仅4家，优质资源大量闲置。当前体育公园组织 架构还在研究实