罗湖区水库新村改造专项规划方案简介.docVIP

罗湖区水库新村改造专题计划介绍 ? 一、计划背景 ??? 罗湖区是深圳市开发最早、建成度最高地域，是现在深圳经济和文化中心，伴随城市发展逐步成熟，城中村这个和城市共生城市建设现象，对城市发展有着深远影响，所存在问题也日益突出。 ??? 现在深圳市城中村改造工作已全方面展开，为了适应城市总体发展目标及实现水库新村长远发展，配合深圳市城中村改造政策，加紧城中村改造步伐，根本改善地域城市面貌，罗湖区建设局于1月委托我院编制《罗湖区水库新村改造专题计划》。 二、现实状况概况及分析 1.区域位置 ??? 水库新村在罗湖区翠竹公园东侧，是属于深圳市罗湖区翠竹街道办事处管辖。东邻东湖公园和深圳水库，南隔爱国路和湖滨新村相望，西倚大头岭山，是居住生活功效为主功效组团。计划区为水库新村用地范围，面积约17.8公顷。 (点击看大图) 2.人口概况 ??? 计划区现实状况总人口25700人，其中村民人口1850人，外来人口约23850人。常暂比为1：12.9。 3.产业现实状况分析 ??? 股份企业现在以物业租赁管理及房地产单项开发为主营业务；现有工业区珠宝加工企业30家，其它企业3家。共有各类物业7.7万平方米，办公共设施1.1万平方米，厂房3万平方米，宿舍1.6万平方米，商铺2万平方米。 ( 点击看大图) 4.用地地籍现实状况 ??? 依据深圳市国土资源和房产管理局地籍资料，计划区内属于新村实业股份有10宗。 ? 5.现实状况建设情况 ??? 计划区内用地已基础开发，建筑层数以中高层为主，建筑密度为50％以上，毛容积率靠近3.0，计划区内建筑多为7层左右，建筑密度较大。具体情况详见表一《现实状况建筑情况一览表》。 ( 点击看大图) ? 表一 现实状况建筑情况一览表 用地面积 红线面积 现实状况建筑情况 总面积 总栋数 私宅面积 私宅栋数 9634.7平方米 16.5万平方米 49万平方米 342栋 41.85万 平方米 306栋 三、上层次计划要求 ??? 1.LH03-01片区〔大头岭地域〕法定图则对水库新村组团要求：现实状况水库新村用地，属于改造政策不明朗新旧村地域，划定为尤其管制区，计划关键用途为居住用地，计划指标仅作为研究配套需求和计划主管部门内部管理参考性指标；近期应严格控制，待条件成熟时经过旧村改造具体蓝图确定开发强度，达成改善环境，完善配套设施目标。 ??? 2.城市设计要求：预留翠竹公园在爱国路上入口。 ??? 3.“百仕达－大头岭－黄贝岭”绿化轴线在计划区西侧经过。 四、计划目标及标准 ??? 1.计划目标：利用计划区很好区位及优势，建设配套设施完善、环境优美居住生活区，并优化产业结构，和城市功效、形象相协调。 ??? 2.依据计划区现实状况存在问题及政府政策确定计划标准为：改善旧村及周围环境，提升计划区整体环境面貌；增加村内公共空间及绿化面积，完善公共基础设施建设；妥善处理旧村改造中村民及各方面利益关系。 五、改造策略 ??? 此次计划着重研究旧村近期发展计划，对旧村远期发展提供策略性思绪。 ??? 依据水库新村现实状况建设情况、城市整体景观要求及城市发展特征，计划针对计划区发展前景提出近远期改造策略。 ??? ( 点击看大图) ??? 计划区共分四个部分：近期改造区、远期改造区、环境整改区、现实状况保留区。 ??? 1.近期改造区： 【特征】 ??? 现实状况建筑凌乱、建筑密度较低。旧村整体交通梳理和环境改善，拆除部分建筑赔偿需在近期改造区处理。 【策略】 ??? 用地：建设高尚居住区； ??? 道路交通：完善微循环系统，打通一号路、二号路； ??? 环境：不影响公园出入口，将计划区和山体景观相融合。 ??? 2.远期改造区一： 【特征】 ??? 现实状况建筑整体质量较差。产业用地和周围发展不甚协调，工业区对周围有一定影响。 【策略】 ??? 计划针对当地域发展特征、城市产业发展特点、城市要求，远期提出两种方案： ??? 方案一：因为当地块在水贝珠宝产业基地辐射范围内，近期保留，远期考虑此地块规模较小，且对周围污染较大，环境保护设施投入较大，同时考虑城市功效要求及水库新村长远发展和集体产业培育，计划保留产业用地，进行产业升级换代，以无污染，科技含量较高产业为主，完善产业功效，同时加强服务配套设施、综合环境整改及环境保护力度，降低对周围环境影响。 ??? 方案二：在充足考虑城市功效及周围环境要求情况下，则依据城市发展整体要求进行整体改造，计划将工业区改为居住生活区，同时加强周围配套设施建设。 ??? 道路交通：完善微循环系统，打通一号路。 ??? 环境：近期以环境整改为主，统一进行铺装、绿化及立面改造。对工业区污水应严格