戴德梁行物业管理预算方案.docVIP

三、深圳港中旅花園一期交付使用首十二個月 物業管理預算方案（討論稿） 管理收支預算 管理成本分項核算 整個小區管理成本情況 住宅部份 商場部份 停車場部份 管理處架構方案 深圳“港中旅花園（一期）”交付使用十二個月 物業管理預算（討論稿） 港中旅花園位於在深圳市農科中心內，自然環境優美，適合高尚 住宅。港中旅花園（一期）專案總建築面積124,301.71m2，小區占地面積共55,831.5 m2，可銷售面積95,160.68 m2，由43棟別墅、21棟7－12層小高層、4棟15－18層高層組成。 管理收支預算（討論稿） 小區總建築面積： 124,301.71m2 其中占地面積： 55,831.5 m2 停車場面積：23,419.55㎡（559個） (二)小區可銷售面積： 95,160.68m2 第一組團 別墅 9,149.72㎡ 第二組團 小高層（多層） 5,461.12㎡ 高層 17,587.78㎡ 第三組團 小高層（多層） 5,971.52㎡ 高層 22,005.44㎡ 第四組團 小高層（多層） 2,697.40㎡ 高層 31,287.70㎡ 商業 1,554㎡ 注：根據深圳市物業管理服務收費指導標准，九層以下界定爲小高層（多層），十層以上界定爲高層。 (三)預算收入 考慮到農科中心片區的情況，管理費收費標準過低則會影響收支平衡，影響日常運作和樓盤及公司形象；太高則會影響銷售及違反深圳市管理服務費指導收費標准。商場因公共水電費、維修費及清潔衛生費增加較多，故收費可適當提高。故建議可參考以下收費標准。 管理費收取標准 別墅 （暫按4.50元/㎡月計算）：　　 9149.72×4.5元＝41,173.74 小高層(多層)（暫按1.00元/㎡月計算）： 14,130.04×1.0元=14,130.04 高層 　　（暫按3.60元/㎡月計算）： 70,880.92×3.6元=255,171.31 商場　　 （暫按6.0元/㎡月計算）： 1,554×6元=9,324 停車位管理费 （80元/月位）： 559×80元＝44,720 小計：　　364,519.09元 電梯維護運行費 小高層（多層）（暫按2.00元/㎡月計算）14,130.04×2.00=28,260.08 管理費收入總計：392,779元(四)物業日常管理費支出項目包括： 序號 項目 費用支出金額(人民幣 元/月) 小區總管理處 其中 住宅 商場 停車場 管理服務人員工資福利 128,300 103,029 5,832 19,439 公共設施運行及保養費 41,200 35,020 2,060 4,120 綠化費 11,166 10,049 1,117 － 公共水電費 86,772 80,264 2,170 4,339 清潔衛生消殺費 48,234 40,999 2,412 4,823 辦公費 12,875 10,300 644 1,931 折舊費 3,340 2,672 167 501 保險費 15,180 3,600 400 11,180 其他 6,563 5,487 269 806 管理人酬金 35,363 29,142 1,507 4,714 營業稅金 19,835 17,106 471 2,258 小計 408,828 337,668 17,049 54,111 附：可銷售面積 95,160.68 94,160.68 1,554 (559車位) 物業管理成本 4.30 3.59 10.97 (96.80) 預算收入 392,779 338,735 9,324 44,720 管理處收支平衡情況 -16,049 1,067 -7,725 -9,391 注：（a）以上的预算中，有关备用金和管理人酬金的具体金额，可根据物业管理运作的实际盈亏情况，由发展商和物业管理公司为商定。 （b）首年因免保而节省的设备保养费与验收、移交、接管时增加之人工和新增添大厦之部分设施基本持平，故未单独列出。二次装修管理费之收入主要用于为二次装修而加设之二次装修保护层、垃圾清运、二次装修申办、检查验收之人工及公共维修，故在管理成本中未单独列出。 管理成本分項核算 整個小區管理成本情況 (A)管理服務人員工資福利 每月預算支出(￥) (1) 總辦 管理處主任 （戴德梁行國內駐現場經理） 1人 24,000 24,000 助理兼文秘 1人 4,000 4,000 小計： 28,000 (2) 物業部 主管 1人 4,000 4,000 物業助理 4人 2,500 10,000 安管隊長 1人 3,000 3,000 安管領班 3人 1,500 4,500 安管員 42人 1,100 46,200 小計： 67,700