某地块全案策划方案 .pptx

安吉城北地块全案策划方案2015年6月战者，以正合，以奇胜。——《孙子兵法》传播是风品牌是帆策略是舵产品是舟顾客是水Part 1.突破迷局Part 2.寻找契机Part 3.主题探寻Part 4.全新包装Part 5.行动为上目 录Part 1.突破迷局地理安吉县，地处浙江西北部，湖州市辖县之一，北靠天目山，面向沪宁杭。三大特色产业“竹业、茶业和椅业”构成安吉的三张名片。休闲旅游篷勃发展，被评为中国最佳生态旅游县。地处长三角经济圈的几何中心，杭州都市经济圈重要的西北节点，自然资源得天独厚，是长三角最具投资价值县之一。交通交通畅达，以安吉为中心构筑与上海、杭州、南京、宁波、苏州等周边大城市的3小时经济交通圈，即将迎来“高铁时代”。旅游自然资源：中国大竹海、黄浦江源龙王山、灵峰寺和竹博园景区等旅游资源：新开发的hello Kitty乐园，正在兴建的戛纳小镇，安吉影视产业园等等。休闲旅游文化产业项目的纷纷落户，使安吉成为一块热土，来安吉游玩、来安吉居住、来安吉创业，将成为许多外地人的追求。经济安吉GDP逐年变化趋势联合国粮农组织恩格尔系数标准安吉为32.9%30%-40%59%以上50%-59%40%-50%低于30%最富裕温饱小康富裕贫困800~1000美元1000~4000美元4000~8000美元8000~20000美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主生存需求超速发展单纯数量型快速发展以数量为主兼顾质量平稳发展以质量为主缓慢发展综合发展型经济人均收入发展水平安吉人口约46万，农村人口占多数，非农业人口只有8.9万人。流动人口约10万。安吉人口整体消费力尚可， 2014年外地人在安吉购房面积总量达到8.38万平方米（621套），同比上升89.16%。外地投资进驻增加。备注：安吉县城镇居民人均可支配收入达到19200元，19200元≈3093美元。薄利吸引购房者入市多重利好为购房“减压”销量冰火两重天开发减缓，存量下降2014年销售量比去年上升19.81%。NO.1楼盘一年卖出716套，也有楼盘出现了“卖不出去”、“资金严重短缺”等状况。2014年全县土地供应量同比下降53.29%，新开工面积86.59万平方米，同比下降45.97%。2014年，湖州周边县区销量持续下降，安吉上升了19.81%。一是政府对楼市的“松绑”政策影响，二是安吉休闲旅游度假产业的发展。普通住宅每平方米5000元以下的房价已无法保本。安吉住宅均价6000-7000元。市场小结旅游业带动房地产发展，整体潜力巨大，但仍存在去化压力，供过于求。本地消费以刚需为主，改善型需求逐渐增长，外地人置业增加。排屋、别墅项目成为市场特色，占一半份额，房价具有一定升值空间。大势当前 且看庖丁解牛Part 2.寻找契机项目扫描项目地处安吉县龙墩路西侧，雾山寺路北侧。（在建的青青家园东侧），位于城北阳光工业区内。阳光工业区集中了众多加工制造企业，包括家具、竹木制品、中医、包装、喷塑、五金、4S店等等，更有安吉50强部分企业。项目扫描商业 2.9万方地上8.7万方办公 5.8万方地下2.2万方项目共11万方，容积率2.69，主要产品为商铺和酒店式公寓（40-80m2），在区域内无同类竞品。项目扫描交通：距离县城大概5公里左右 ，可以打的，也可以坐到梅溪方向的公交车城北大桥那下车。配套：在建第四中学、雾山寺菜场、便利店以及周边楼盘社区商业等Threat 威胁Opportunity 机会Strength 优势Weakness 劣势S1.地块平整，紧邻阳光大道，交通方便；S2.类住宅产品为小户型。具有较大市场稀缺优势。W1.地块离市区相对较远；W2.地处工业区内，生活配套不完善；W3.近距离内无景点，旅游人流聚集度不高。O1.安吉市场中小户型可售房源较少，且无竞品；O2.地块附近企业职工消费潜力旺盛；O3.城镇化进程对住房消费心理的冲击。T1.距离市区较远，减小了目标客群的受众面；T2.周边高压电的置业考虑。SWOT分析传播是风品牌是帆策略是舵产品是舟顾客是水小结本案产品和位置上无特别突出的卖点可提炼。抓住“一个中心 两个关键点”酒店式住宅产品塑造客群定位穷则变 变则通Part 3.主题探寻4#5#产品塑造3#商铺价值高、面积少，消化部分社区配套，难以支撑主题商业需要的面积数。酒店式类住宅量大，资金回流快，区域竞品少，产品在市场上须试水。酒店式住宅1#2#商铺产品塑造第一步 众矢之的产品塑造当人们谈论起本案的时候，有什么标志性建筑？酒店！！万达的酒店发展策略是“肥水不流外人田”的win-win模式4#5#产品塑造考虑到临街与主入口位置，建议将1#改造成为品牌酒店。①与品牌酒店洽谈合作；②自建星级酒店，与湖州知名企业洽谈赞助冠名。与工