某城市综合体开发战略项目定位报告 .pptx

;当获邀参与贵司新安22区旧改项目销售策划代理的时候，中原宝安事业部全体同仁荣誉使命感油然而生。 这种荣誉使命感主要来源于项目自身属性特点——旧城改造，以及我们市场分析后做出的判断——项目价值弹性空间很大。这个时候，我们不仅仅要对项目负责、对发展商负责、对区域负责、更要对社会负责。;前提：项目销售周期08-10年;一、市场现在价格？;深圳市场概况——连续四年供不应求，供需矛盾加剧;深圳市场概况——“地荒”、“房荒”， 令价格大幅上扬;;自2004年12月底，天悦龙庭5500元/㎡拉开宝安中心区住宅大幕后，各楼盘价格持续上扬，并分别在2005年3月、7月、11月，2006年3月、9月、11月呈跳跃式增长。 截至2006年12月，宏发领域已报出了13000的高价;代表楼盘：宏发领域物业地址：宝安区新湖路与创业路交汇东面区间占地面积:36297.19平方米总建筑面积:168000平方米总户数:13542006年，宝安中心区楼盘价格的不断上扬，宏发领域要做其阶段性价格领导者的姿态也路人皆知。2006年12月，随着其销售中心和样板房的陆续开放，楼盘喊出了13000的高价;碧海中心区区间价格; 碧海中心区典型楼盘;2006年下半年二手房价格在7500-10000之间。;根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为：宝安中心区＞新安老城区＞碧海中心区 ;二、市场未来价格发展趋势;未来价格——深圳价格走势研判;未来价格——宝安价格走势研判;新安;地铁1号线 关口淡化 宝安深圳一体化;现代物流区2008年; 大户阔而豪、小户酒店－商务化 关键词：断层；分化； 导火索：价格飞速的提升；市场供应结构调整 趋 势：产品进一步升级，以实现更高价值争取更高利润为目的;各区域发展趋势——碧海中心区;各区域发展趋势——新安老城区;根据以上分析，预计08年宝安各区域价格排位形式为：宝安中心区＞新安老城区＞碧海中心区 ;三、市场未来价格预测;宝安未来价格——一级市场决定走势; 宝安未来价格——二级市场预期目标;宝安未来价格——三级市场刚性支撑;市场价格预期;;一、项目基本情况;项目经济指标;位置;二、本项目自身优势挖掘;区位 ——老宝城中心辐射区 由于属于旧城改造项目，周边配套成熟。;; ; 本项目总建筑面积达76万㎡，是深圳难得的超大项目，也是成就发展商品牌里程碑高度的项目。;1;三、项目风险评判;项目风险评判;综上所述，本项目面临着较多的风险，未来在策略方向、项目形象等方面应予以重视。;四、总体策略;总体策略; ;项目形象定位及案名建议; 融 城; 融 城;五、目标客户锁定;典型楼盘客户参考;成交客户区域、职业;客户特征描述;客户购买理由;本项目预计将在08年入市。 08年政治，经济，交通等大环境的变化， 将让新安房地产的客户群也有所变化;关内土地供应量减少——客户置业流向趋势;快速公交系统5号线预计2010年通车。;治安一直是宝安房地产外向发展的限制因素，随着治安的好转，宝安将产生更大的影响。;客户定位模型——谁是我们的客户？;目标客户定位;目标客户特征;次主力客户群 本地居民——这些人多为当地原住民，其收入相对较高。此消费群体购房的目的是为了改善居住环 境，大多将原有的农民房租出。 来自周边（如石岩）等的客户——新安对比石岩等区域，在交通、治安以及教育配套方面有无法比 拟的优势，很多中层阶层客户为子女教育及改善居住氛围而选择新安老城置业。 来自关内的客户——这部分来自关内，面对关内高昂的房价，转而将目光投向了关外房价 相对便宜的物业。 其他 投资客——这部分客户对宝安发展开好，认为有升值空间。在此区域房价相较其他区域为低时，进 行投资。 ;三、客户户型需求？;参考1：老城区三级市场活跃户型面积;新政影响分析 对客户最大威慑力的举措： ——90 ㎡以上的房型首付三成以上 影响：不但提高自住客户的置业门槛，同时也影响投资客信心，而80-89 ㎡的户型成为经济型自住客、投资客追捧的热点。;政策影响（90 ㎡以上首付3成）导致90-100 ㎡价值增长空间不大;参考3：目标客户需求;实际设计时，可以考虑多种组合的可能性，诸如通过1个85㎡+75㎡单位的组合，实现160 ㎡的大户型; 1个75㎡+65 ㎡单位的