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房地产融资 之土地抵押贷款 Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权 担保 债务履行的 法律 行为。土地抵押是不动产抵押的 最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物 权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提 供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A：1、首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率 ( 放款额 / 抵押物 评估值 ) 倒推出抵押物应达到的评估总价值。 2 、咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价 , 然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出 所需的抵押物的面积数。 3 、根据以上第二步算出的抵押物的面积数 , 先在 CAD规划图上自行画出符合 银行 抵押贷款条件的土地区域。 4 、带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘， 出抵押测绘图。 5 、根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告。 6 、与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及 公司 的关证件 ( 营业执照等 ) 到 国土局地籍科办理抵押登记 , 填制最高额抵押贷款合同 . 同时向贷款机构提供贷 款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会 ( 或董事会 决议) 等资料。 　 7 、填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后，等待 放贷即可，至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。 Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用於初审的下列前端资料 ( 有效、清晰的彩色扫描文件 ) ： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款 计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、 房地产 开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等） ； D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料； E、项目可行性研究报告； F、上一年度资产负债表、损益表、 现金流量表 ，最好是经 审计 的财务报告，最 近一个月的 财务报表 。 2 、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《 融资 顾问合同》； 3 、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件； 4 、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资 金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项 目地考察项目进展，抵押物状况等。 5 、资金方确定融资方案，募集资金； 6 、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项 目的建设和经营情况。 7 、抵押贷款企业要向 担保公司 提供： （1）产权证明； （2）最近的产权评估证报告； （3）董事会 通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名） ； （4）抵押贷款申请书 （5）最近的资产负债表，利润表。 房地产融资 之短期借贷 Q&A Q：房地产 开发过程中有哪些需要短期借贷？ A: 1 、开发商拿到土地证，办理另外的 3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷； 2 、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要 缴交相关费用，可通过短期借贷； 3 、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。 Q：开发商何时还款？ A：1、开发商通过申请 商业银行 土地抵押贷款偿还； 2 、开发商通过项目出售，回收资金偿还； 3 、开发商通过其他方式还款。 Q：项目需