报酬资本化法.ppt

世 聯 地 産 世联版权所有 收益法评估要点 _____ 估价部 刘丽丽 估价部新员工入职系列培训课程 2007 年 4 月 世联版权所有 世 聯 地 産 本文所有观点均来自： ? 房地产估价师考试教材《房地产估价理论与方法》最新版 ? 房地产估价师考试教材《房地产开发经营与管理》最新版 ? 美国《不动产估价》第 12 版 《房地产估价理论与方法》最新版中介绍收益法有两种： ? “直接资本化法” ? “报酬资本化法” 前言 世联版权所有 世 聯 地 産 直接资本化法 世联版权所有 世 聯 地 産 ? 是将估价对象未来 某一年 的某种预期收益除以适当的 资本化率 或者 乘以适当的收益成数来求取估价对象价值的方法 ? 计算公式：与净收益流模式无关 V=A/R 或 房地产价值＝年收益 * 收益成数 V －房地产价值 A －某一年的收益（出租收益或经营收益）， R －资本化率（ R=A/ V 租售比） ：是一步将房地产的未来预期收益 转换为价值的比率，不明确代表获利能力。 直接资本化法－原理 世联版权所有 世 聯 地 産 ? 适用于房地产处于稳定经营，或存在大量包括市场风险、收益、费 用、区位特征和和收益特征都相似的可比案例 ? 不适用于房地产早期租金持续上涨、收入和费用在一段时间内处于 不规则变化的情况 直接资本化法－适用条件 世联版权所有 世 聯 地 産 直接资本化法－资本化率求取方法 ? 市场提取法 Ri ＝ Ai/Vi 案例名称 用途 平均售价 V 月租金 a 年收益 A 资本化率 R 收益 成数 （元 / m 2 ） （元 / m 2 ） （元 / m 2 ） 金川大厦 办公 5,000 32 384 7.68% 13.02 古井 . 百花 大厦 办公 5,300 35 420 7.92% 12.62 CBD 中央 大厦 A 座 办公 5,700 38 456 8.00% 12.50 财富广场 1 期 办公 5,500 33 396 7.20% 13.89 取值 － － － － 7.70% 13.01 世联版权所有 世 聯 地 産 直接资本化法－应用举例 ? 估价对象月租金为 34 元 / 平方米，则： A=34*12=408 R=7.70% V ＝ A/R = 408/7.70% =5,298 元 ? 简明，易于解释， 能显示市场状况， 能提供强有利的价 值市场指示， ? 忽略了租金以外的 收入，忽略了不同 房地产空置率和运 营费用的差异 ? 当相似的预期收益 存在大量的可比市 场信息时，直接资 本化法是相当可靠 的（市场法的另一 种表现方式） 世联版权所有 世 聯 地 産 报酬资本化法 世联版权所有 世 聯 地 産 报酬资本化法－原理 ? 是将估价对象未来各期收益和 转售价值 转换为现值的方法 ? 计算公式：与净收益流模式有关，净收益模式不同，其计算公式不 同，其通用公式为： V －房地产价值 Ai －某一年的纯收益 Y －报酬率（回报率、收益率、折现率）：是将房地产所有预期收益 （包括投资结束时的出售收入） 转换为价值的比率，代表房地产的获 利能力和风险水平。 ? ? ? ? ? ? n i i i Y A V 1 1 世联版权所有 世 聯 地 産 ? 有收益或潜在收益的房地产，收益和风险可量化（预测） 报酬资本化法－适用条件 世联版权所有 世 聯 地 産 ? 选择合适的持有期或研究期 ? 预测所有未来现金流量或现金流向模式（包括转售价值） ? 选择适当的报酬率 报酬资本化法－估价师应注意事项 世联版权所有 世 聯 地 産 ? 报酬率的实质是回报率、收益率、折现率，是将房地产所有预期收 益（包括投资结束时的出售收入）转换为价值的比率 ? 报酬率与