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清湖?创意产业园』 项目分析报告书 深圳市 XXXX 有限公司 2008年1月 目录 项目概况 市况分析 三、 项目发展 SWOT 分析 四、 项目发展定位 五、 项目分期开发 六、 财务分析 清湖?创意产业园项目分析 一、 项目概况 本项目位于深圳市宝安龙华街道清湖工业区，梅观、机荷高速公路的交界 处，处在深圳中部组团的核心区域部分，毗邻深圳卷烟厂，富士康、报业集团、 富安纳等知名企业，四面临路。 2005 年深圳广播电影电视集团通过政府出让取 得该地块土地所有权。该地块占地面积 81,226.29 平方米，批准总建筑面积 121,8340 平方米，容积率 1.5，工业用途，已交清地价(原 20,912,196元)。根 据目前深圳市用地紧张和项目发展本身需要， 建议把容积率提高到 2.5，按现行 基准地价标准，另需补交地价款 2843 万元。该地块现已平整， 初步规划定位为 集研发、生产、商务和生活为一体的办公、公寓和商业综合功能区。 规划设计基本资料如下： 1．土地登记状况 1) 宗地号： A828-0031 2) 土地位置：深圳市宝安区龙华街道清湖 3) 用地面积： 81，226.29 平方米 4) 容积率：w 1.5 5) 建筑覆盖率：w 40% 6) 建筑高度或层数：多层 7) 总建筑面积：121,840 m2 8) 土地使用权来源：出让 9) 土地用途：工业用地 10) 土地性质：商品房 11) 土地使用年限： 2005年 06月 16日至 2055年 06月15 日 12) 土地登记证书：《房产证》深房地字第 5000177102号 2.土地权利状况 2005年6月16日，深圳XXX集团与深圳市国土资源和房产管理局签订了 《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字（2005）4035号），合法取得上述 宗地的使用权，宗地编号为 A828-0031，土地面积约为81226.29平方米，法定 使用年限50年（2005年6月16日至2055年06月15日止），土地用途为工业 用地，主体建筑物的性质为工业厂房，建筑覆盖率w 1.5，计入容积率总建筑面 积不超过121840平方米（其中厂房占70%，宿舍及食堂占15%，研发中心及 实验占15%）。该宗地土地使用权出让金为人民币 3,136,829元，土地开发费为 人民币17,775,367元，合计人民币20,912,196元。 3.土地利用状况 开发程度：宗地外“五通”（通路、通电、通上、下水、通讯），宗地内场 地已平整。 地上状况：宗地内场地已平整，待开发建设。 二、市况简析 项目片区产业发展现状 本项目位于观澜-龙华-坂田片区，目前该区域以高新科技制造业为主、兼 有部分优势传统产业，其主要产业为： ■计算机、电信通讯、机电一体化； ■汽车及电子零部件的制造； ■小家电、服装、玩具、工艺礼品。 近两年该片区的发展也显示出研发、工业设计类等高端生产性服务业开始 发展，如华为、元征等工业设计及研发中心的建立和发展。 项目片区同内或相似物业调查情况 2.1 中档工业园出租率高。调查显示中档工业园供不应求， 高档写字楼出租则 空置率较高。 项目 亚洲工业园 金荣达工业园 彩煌工业园 华为写字楼 元征工业园 物业档次 中档 中高档 中档 高档 高档 租金价格 （元 / m2） 15-20 25 16-20 45 45 出租率 100% 100% 100% 50% 60% 说明： 华为写字楼、元征工业园租金价格包括写字楼租金、室内装修、空调费、 物业管理费等，两家写字楼均可做一般加工制造用途。 亚洲工业园、金荣达工业园、彩煌工业园租金均包括物业管理费等。 2 . 2 附近新增物业、写字楼供应趋减。 清湖片区物业多数为大型企业自用，除该地块东面土地尚未开发外，周边 其他地方多数均已投入使用或正在建设中，特色产业园写字楼更是供应紧张。 2 . 3 租金平均较前两年有较大递增 调查表明，近两年因房地产价格大幅上升，加之周边新增工业园较少，导 致租金价格上升。其中亚洲工业园租金从两年前12-18元/川递增到现在15-20 元/川，金荣达工业园从 23-24元，递增到25元。 本项目产业发展趋势 3 .1总体趋势 从以上产业现状分析可以看出，本项目所在片区的制造业以高新技术产业 及优势传统产业为主，服务业以生产性服务业为主。 ■通过制造业的结构演变规律可以预测，未来片区将重点以知名品牌与高新 技术制造业为主导。 随着以华为代表的通讯设备产业、以富士康为代表的计算机及电子产业的 快速发展，本片区已形成通讯设备、计算机及电子信息产业为主导的高新技术 产业，以及好日子、富安娜等知名传统企业的聚集效应，呈现企业素质高、大 企业聚集的良好产业发展环境。 3 .2工业设计产业在本区域发展的可行性 当前，国家