北郊房地产发展情况调研报告.doc

西安城北房地产市场发展调研报告 （见习） 按照过去的西安市区域布局，东郊是纺织城，西郊是电子城，南郊是文化区, 北郊是农业区。 在这样的规划下，其他城区都有巨大的发展，而城北却吃了这次产业定位的 亏，建国后几十年间无发展。就是因为这个产业定位，导致城北在西安市民的印 象里最差劲，首先是治安不好，外来人口多等，其次就是经济落后，公建配套缺 乏，人居条件差。血相对其他城区，城北的经济、商业、科教文卫等，没有-?样 拿得出手，但是城北具有丰厚的历史文脉、良好的生态环境、丰富的土地资源， 可供房地产发展的空间更大。近十几年來，城北走上了发展的快车道，不久的将 来，相信城北就会赶“城东”超“城西”，能与城南、高新争辉。 二、逐渐崛起中的城北经济 由于西安北郊农业区的定位，在建国后的40年小，北郊的住宅、商服用房、 写字楼等房屋建设，几乎没有任何大的发展。只是在道北和北二环之间有-些住 宅小区，另外还有60多家大型仓库。 从上世纪九十年代初期开始，西安经济技术开发区于1993年在城北设立， 2000年2刀被国务院批准为国家级开发区，2002年6刀国务院乂批准在开发区 内设立了曲北首家国家级陕曲西安出口加工区。H前市政府北迁正在进行，地铁 2号线也已启建；区域内发展潜力开始逐步释放。近几年来，开发区的各项经济 指标」直保持40%左右的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济口标评比小 名列前茅，而冃在屮西部地区同类开发区屮也居于前列。 未来城北发展依托西安山行政屮心、文化体育屮心及北客站交通屮心等三 大功能，建设成为集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市新区，按照人 口密度、人均居住用地、平均容积率等方法预测，区域总人口为20万一24万人 左右O 依据第四次城市总体规划修编，西安市对未央新城规划区域的功能布局、 道路系统、公共设施及基础设施、绿化景观等方面进行整合，规划将形成“两核、 三轴、四区”的空间结构模式。 2核3轴4区： “两核”——指以绕城高速为界，未央新城南部的行政屮心（市级行政屮 心）和北部的交通屮心（铁路北客站）； “三轴”——指区域内三条交通轴线-一城市交通轴未央路、对外交通轴 绕城高速路、铁路交通轴铁路北线； 指区域北部的生态区、北客站周边的商业服务区、文景路以 西的产业区、行政屮心周边的配套居住区。 随着时间的推移，城北配套方面的建设步伐将越來越快，诸多人型超市、 家电商家等零售商也已不断入驻该区，使城北的配套不足的问题也逐步得以解 决。未来的城北亦将在西安光芒四射。 三、当前城北房产市场的发展 1、城北房产市场崛起的优势 人文：历史悠久 西安城北的历史悠久，早在春秋战国前，便有人类在此繁衍生息，秦、汉、唐 等9个王朝曾在此建都，历吋361年。境内古迹众多，驰名屮外。 教育：引进高校 2003年前，城北大小学校仅10余所，而H前西安小学、交大经发国际学校、 外国语人学附屮附小、草滩6000亩人学城等愈来愈多的高质素教育配套的落成 使用，让城北诸多楼盘贴上了“教育名盘”的标签，一改城北无高水平教育机构 的窘境。 配套：公园从无到有 2003年前，偌大的城北尚无一?座公园。而2004年至今，占地160余亩的文 景公园、500亩的张家堡森林雕塑公园以及800亩城市运动公园的相继落成开放, 这些大绿化、大景观配套一改城北的萧瑟之景，更有力的赋予了城北投资的保值、 升值潜能。 规划：设立西安经济技术开发区 西安经济技术开发区于1993年设立，2000年2月被国务院批准为国家级开 发区，2002年6月国务院又批准在开发区内设立了西北首家国家级陕西西安出 口加工区。近几年，开发区的各项经济指标一?直保持40%左右的增长速度，主要 指标不仅在西安市历年经济H标评比屮名列前茅，而且在屮西部地区同类开发区 中也居于前列。 西安市政府北迁城北配套将更完善 屮国社科院曾指出，西安市行政屮心的北迁，将为西安城市新屮心的形成 起到引领带头作用，西安的城市屮心也将从“单屮心”发展成为“双屮心”。 资源：土地资源丰富房地产发展空间大 相对其他城区，城北的经济、商业、科教文卫等，相对比较滞后，但是城北 有丰富的土地资源，可供房地产发展的空问更大。近十几年來，城北已走上了发 展的快车道，特别是H前经开区，与城南曲江、高新成为西安楼市发展的3极。 地铁二号线让北城挺起脊梁 地铁二号线贯通后，从城北客运站到长安韦曲26. 4公里，只需39分钟，比 市民乘坐普通公交车快一个小时。每天运营时间从5时30分到23时30分，每 隔5分钟运行一趟。地铁不仅缓解了未央大道一-长安大道的紧张交通压力，方 便市民出行，更为重要的是拉大了城市骨架，带来城市规划更为合理的布局功能, 把现有的一个屮心的局面，向张家堡和长安韦曲扩展，形成两个新屮心的局面。 此外，地铁贯通还将带来