房地产基础知识与相关法律法规(doc13页)_New.docx

房地产基础知识与相关法律法 规（doc 13 页） 第一章房地产基础知识 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物包括物质 实体和依托于物质实体上的各种权益。 1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂 房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公房等、 2、地产:是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、 供热、供电、排水、排污等地下管线以及地面道路等。 二、房地产开发 1、房地产开发的概念: 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上 进行基础设施和房屋建设的行为。 2、房地产开发的原则: 房地产开发必须遵循以下原则: A、严格执行城市规划的原则; B、 B、 讲求效益的原则。房地产开发应当将经济效益、社 会效益、环境效益有机的结合起来; C、 C、 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 3、土地征用的审批权限： 征收下列土地，由国务院批准: A、 A、 基本农田; B、 基本农田以外的耕地超过35公顷的; C、 其他土地超过70公顷的。 征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民 政府批准，并报国务院备案。 三、房地产投资 1、 1、 概念: 地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将 来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营 中的行为。 2、特点： A、 投资成本高 B、 投资回收期长 C、 投资风险大 D、 收益性好 3、储蓄和投资的比较: 储蓄 投资 货币使用 银行 直接 对自己使用 的参与 间接 直接 货币增值程 度 较小 较大 报酬形式 利息 利润 承担风险程 度 较小 较大 4、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同: A、花园公寓影响因素;销售时机B、写字楼影响因素：地段、商圈、价格等C、商业: A、 花园公寓影响因素; 销售时机 B、 写字楼影响因素：地段、商圈、价格等 C、 商业: 、楼层、临街状态等 D、 住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交 通、人文、价格等 E、 E、 酒店：地段、价格、配套、服务等 三、房地产开发程序 1 ?企业注册：有1000万以上的注册资本; 2.立项审批； 3?项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用 地选址; 在向计委、建委报可行性研究报告之前，需与市供电局、 市政工程局共同确定“四源”（供水、供电、供气、排 污）供应的可行性； 在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性 研究如报告审批。同时提交项目建议书及批准文件； 1!=1建设用地选址批准之后，向城市规划部门申请办理建设 用地规划许可证（市规委）； 1!=1 向土地管理部门办理建设建设用地批准书； 申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设 工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划许可证 执照费； 依法取得土地使用权，领取国有土地使用证（国土资源 局）; 领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容 如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验 核； 领取拆迁、办理拆迁工作； 向城市规划管理部门申请审定规划设计方案； 向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证（规 委），交纳执照费； 与四源程序工业主管部门签订提出供四源的协议； 到建委办理建设工程开工手续领取开工证（建委）； 持开工证到市政有关部门交纳四源建设费和其他费 用; 到招投标办公室办理建设工程施工招投标手续; 申请办理商品房销（预）售许可证（建委）; 19?工程竣工验收:工程验收、质量验收（市质量监督站）; 20.取得竣工验收备案表。 五证、两书、 1、五证 A、 A、 经市各级人民政府颁发，证明土地使用者向国家支付 土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使 用权的法律凭证。主要载明土地使用者名称、土地座落、 用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 B、 建设用地规划许可证： 经城市规划行政主管部门，确认有关建设项目位置和 范围符合城市规划的法定凭证。 C、 建设工程规划许可证： 经城市规划管理部门，确认建设项目位置和范围符合 城市规划的法定凭证。 D、建设工程开工证: 本证是建筑施工单位符合施工各种条件，在建委办理的 运行其开工的批准性证件。 E、商品房销（预）售许可证: 本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售 商品房的批准性证件。 2、两书 A、商品房质量保证书： 是房地产开发企业对销售的商品房住宅承担质量责任 的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定， 承担保修责任。 B、商品房使用说明书: 即对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性 能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。 3、一表：商品房竣工验收备案表。 五、房地产交易制度 房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。 1、预售 A、预售的概念：预售即通常所说的期房销售，是