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商务公寓市场现状与发展分析 商务公寓市场现状与发展分析 一、深圳商务公寓现状分析 自2003 年深圳市政府为 “商务公寓”这一物业属性正名以来，这个市场迅速发展，势 头远超以前的商住楼，气势直逼写字楼。如 2004 年，共有求是大厦、南方国际广场、深南 国际商务大厦、总部大厦等 10 个项目开盘，总供应量约 42.58 万平方米，占当年办公面积 总量的 43.31%，给纯写字楼市场带来强大的冲击，求是大厦更是在选房当日即热销 85.00%， 强有力地印证了商务公寓这一物业类型在深圳强大的生命力。近年来，深圳办公物业高端化 发展非常明显，商务公寓发展受到一定的阻碍，供应量回落较大，但随着房地产调控政策不 断出台，商务公寓再次受到市场的瞩目。在纯写字楼供求量小、商业炒作充分的状况下，商 务公寓成为市场投资的热点物业，2011 年，将是商务公寓再次腾飞的年份。 1.1 商务公寓市场供应分析 1.1.1 供应量分析 图 1 历年全市办公物业供应量及商务公寓供应量走势图（2004-2011 年） 万平方米 120 60.00% 100 80 40.00% 60 40 20.00% 20 0 0.00% 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 办公楼 商务公寓 商务公寓占比（右轴） 数据来源：中联地产市场研究中心 从 2003 年商务公寓的出现到目前的发展成熟，这个市场仅仅经历了短短的八九年，但 已经对传统的办公楼市场形成强大的冲击，逐渐占据办公楼供应量的半壁江山。在这段时间 内，商务公寓的发展可以划分为三个阶段：2003-2004 年形成阶段、2005-2009 年发展阶段、 2010 年后成熟阶段。 在 2003-2004 年形成阶段，商务公寓经历了从无到有、暴发性增长的阶段。2004 年共 第 1 页 商务公寓市场现状与发展分析 有求是大厦、南方国际广场、深南国际商务大厦、总部大厦等 10 个商务公寓项目开盘，总 供应量约 42.58 万平方米，而当年深圳市办公物业总供应量为 98.31 万平方米，商务公寓占 总量的 43.31%，给纯写字楼市场带来强大的冲击。这种发展势头表明了商务公寓作为新兴 物业类型，具有强大的生命力，而众多物业一经面市马上被抢购一空，更说明它具有巨大的 发展潜力。 2005-2009 年是商务公寓的发展阶段，是被市场广泛认识并接受的时期。在这阶段，商 务公寓每年的供应量相对较为稳定，都集中在 10.00-20.00 万平方米之间，相比 2004 年较 大幅度回落，这主要有两个因素阻碍了它的发展。首先，在区域规划的影响下，纯写字楼发 展异常迅猛，制约了商务公寓的发展，中心区、中心西区、南山中心区、宝安中心区等商务 新兴区域纷纷崛起，是近年深圳办公楼市场主要发展的片区，它们的供应量占比超过全市八 成，而作高起点规划的城市 CBD、区域 CBD，它们主要以发展纯写字楼为主，如中心区的 “十 三姐妹楼”。另外，商务公寓作为新生物业，在发展过程中遇到种种问题，如公司注册等， 一度引起争议，令发展受阻。 2010 年后商务公寓进入成熟阶段，一方面，经过近年来的探索，市场对商务公寓已全