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年司法考试卷四案例题核心材料 2013 年司法考试卷四案例题核心资料（1） 最高人民法院发布第一批指导性案例 （最高人民法院审判委员会讨论 通过 2011 年 12 月 20 日发布） 指导案例 1 号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案 关键词：民事 居间合同 二手房买卖 违约 裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房 源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。 但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其 他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价 低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先 前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。 相关法条：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 基本案情：原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称： 被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售 信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了 《房地 产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德 华按约支付中原公司违约金 1.65 万元。 被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房 屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华 并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。 法院经审理查明：2008 年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介 公司挂牌销售涉案房屋。2008 年 10 月 22 日，上海某房地产经纪有 第 1 页 年司法考试卷四案例题核心材料 限公司带陶德华看了该房屋；11 月 23 日，上海某房地产顾问有限公 司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11 月 27 日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了 《房地产求购确认书》。该《确认书》第 2.4 条约定，陶德华在验看 过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办 人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但 未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方 就该房地产买卖达成的实际成交价的 1%，向中原公司支付违约金。 当时中原公司对该房屋报价 165 万元，而某房地产顾问公司报价 145 万元，并积极与卖方协商价格。11 月 30 日，在某房地产顾问公司居 间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价 138 万元。后买卖 双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金 1.38 万 元。 裁判结果：上海市虹口区人民法院于 2009 年 6 月 23 日作出(2009)虹 民三( 民)初字第 912 号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十 日内向原告中原公司支付违约金 1.38 万元。宣判后，陶德华提出上 诉。上海市第二中级人民法院于 2009 年 9 月 4 日作出(2009)沪二中 民二( 民)终字第 1508 号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院 (2009)虹民三( 民)初字第 912 号民事判决；二、中原公司要求陶德华 支付违约金 1.65 万元的诉讼请求，不予支持。 裁判理由： 法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》 第 2 页 年司法考试卷四案例题核心材料 属于居间合同性质，其中第 2.4 条的约定，属于房屋买卖居间合同中 常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供 的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应 得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方 主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单” 违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会 等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而 是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权 选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳 单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋， 陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通 过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用 中原公司的信息、