国有企业物业管理.docxVIP

浅谈国有企业物业管理 靠、随着物业管理的迅猛发展，以及居民对居住环境和生活质量要求标准的提高，一类 较特殊的物业——国有大中型企业的物业管理，所潜在的深层次矛盾和问题日益突出地 显露出来，主要表现为传统房产意识浓厚，管理服务水平差，工作效率低，对母体依赖 性强，自主经营、独立生存能力弱，居民意见大。 8]t %*Mm 究其根源，主要为以下几个方面： 一是物业管理企业运营机制没有转变。大多数公司的物业服务单位，每年仍然 依靠所隶属母体拔划经费用于开支，企业缺乏活力，冗员多，运作不规范，可提供服务 项目少，质量差。据统计笔者所在的公司下属的物业服务单位或多或少的都要靠公司拔 款，物业服务面积越大，补贴也就越来越大。 a4O 二是物业服务人员思想意识没有转变 。物业服务人员计划经济体制下的等 、 要思想比较严重，市场意识、成本意识、忧患意识不强。认识上还存在“重管理轻服务， 重物业修缮轻经营创收，重自我意志轻业主需求”等偏差，自身定位没有由行政管理型 向服务经营型转换。 P U1h n6 三是物业管理专业人才匮乏，现有员工业务培训不够。目前从事物业服务人员 相当一部分为照顾性安置和公司主业转岗淘汰人员，文化程度低，业务能力差，经过正 规管理培训人员寥寥无几。 v K[=O 四是管理粗放，工作制度不健全。由于多年的传统房屋管理体制影响，物管企 业管理不成体系，造成管辖物业“一年新，二年旧、三年破，问题出现总是无着落”等 现象，没有建立起系统、科学的物业管理方案和工作规范，运营成本过高，不能达到物 业保值、增值的目 靠、 的。 2Gr( f Y 五是物业服务单位内部挖潜增效不够，物业收费措施不硬，内部自耗高的问题 没有得到很好的解决。 y~6]#D H 六是物业管理法规不完备，物业管理竞争机制有待培 育。 ( {B_35fJ 尽管国有大中型企业物业管理存在诸多问题，但管理涉及的范围比例较大， 在城市管理和社区建设中具有举足轻重的作用。同时，这类管理公司的生存和发展，因 此国有大中型企业体制转换和结构调整的进程，值得引起业内有关方面的重视。 -Y.o V}5h 国有大中型企业物业管理发展对策分析 ($c*j d]i 一、大力进行内部制度改革，激发企业活力。 . LzRt qt 随着市场竞争的日趋激烈，我们越来越清晰地认识到，基于计划经济体制下的 企业的组织形式、管理体制和经营机制等制度已经失去了竞争优势，甚至已经成为企业 发展的羁绊。因此，必须坚决地走全面的制度创新的道路，才能把企业造就成为适应市 场经济要求的坚实主体 。 y -- /8@ 以笔者所在公司为例，成立于 1991 年，当时属计划体制下的后勤单位，托 儿所、学校、离退休管理等等“大而全”，从 2000 年以后随着企业改制的主辅分离，逐 步发展到为专业化的物业服务单位。但也面临着国有大中型企业房产系统“三低三多” 的艰难局面，即“富余人员多、住户投诉多、企业负担多和员工文化素质低、工作热情 低、业务水平低”。同时与同地区其他物业管理企业相比，基础设施落后，收入少支出 大，竞争力弱等诸多劣势。面对这一形势，如果不进行内部制度改革，不从根本上解决 这一现状，企业是无法运转和生存下去的。于是我们先后在劳动人事制度、分配制度、 内部激励约束机制、企业组织机构、经营机制等方面进行了持续地改革创新，经过五年 的不断探索实践，企业发生了全新变化，干部职工素质有了显著提高，管理服务水平实 现飞跃式变化，企业活力大增，基本具备了“四自”条 件。 1\[zO9[）f9 改革用工制度。依据需要完善定员定额，优化劳动组织结构。科学设置工作岗 位，实行定岗定员，减员增效。实行全员竞争上岗制 度。 c9D ~L#.aj 改革人事制度。 按照精干、高效原则设置各类管理岗位和管理人员指数，精简 职能部门，减少管理层次。各级管理人员必须实行公开竞聘，择优聘用、定期考核。形 成能上能下制。 QCYXL0#f~ 改革收入分配制度。建立以岗位工资为主要形式工资制度，实行以岗定薪、 岗变薪变。调整职工收入分配结构，工资收入与企业效益和职工实际贡献挂钩，形成收 入能增能减机制。 Cf,/n] 改革经营机制。实行（模拟）市场化经营，实现“独立核算、分灶吃饭、自 主经营、自负盈亏”，企业内部单位间服务按市场价进行关联交易结算。 续的不断改进的“造血”机制，取得双赢结果 续的不断改进的“造血”机制，取得双赢结果 r#Y Ng:? 二、建立科学的企业运作体系，提高服务水平和业主满意率。 %MX]i+bn 一要建立起适合自身特点的工作管理体系。可将现代管理学一些前沿理论和运作 模式导入企业管理，如代表产品质量管理和产品质量环境管理的 IS09000国际质量体系, 代表服务品质管理的CS满意战略，代表企业形象管理的 CIS战略。