别墅园房产项目立项建议书.docVIP

目录 一、项目概况 TOC \o 1-5 \h \z （一） 项目名称 4 （二） 项目地理位置 4 （三） 项目占地面积 4 （四）项目现状 （五）项目周边环境 二、政策及市场环境分析 HYPERLINK \h \z HYPERLINK \h \z HYPERLINK 6、 国内跨区域企业老板； 7、 南宁市及周边地区私营金业主，特别是南宁市周边矿主； 8、 艺术家、演艺界成功人士； 9、 少数长线炒家、投资客。 目标消费群体的具体化： 冃标客户年龄在35?5（）岁Z间，家庭结构呈现出以核心家庭（即夫妻二人+ 小孩）为主，部分三代同堂家庭。也就是说，主耍家庭结构家庭成员构成集屮在 3-4人，家庭结构比较稳定，对住房的功能配置上趋向于客厅+餐厅+主人间+儿 童房+老人房+工人房+客房+书房（艺术品收藏室、琴房、棋牌室或健身房）+多 卫生间。 （三）价格定位 在给本项冃的价格定位时，在考虑成本的基础上，耍结合市场的实际情况定 位，根据调查，南宁的别墅价格大致分二个档次，一种价格在150-250万Z间， 如：大自然花园、龙胤花园、新天地别墅、翡翠园。一种价格在50-100 Z间， 如：玖瑰园、枫丹丽舍，调查情况了解到，价格在50-10（）万Z间的别墅行情比 较好，我们也按南宁市冃前的经济情况和一些耍素分析，南宁市1—9月份人均 可支配收入为755.05元，其+40%的家庭人均可支配收入超过843.78元,20% 的家庭人均可支配收入超过1185.37元（其中有10%的家庭人均可支配收入超过 2148.16元）。只要有按揭贷款支持，有10%的家庭有能力通过办理20年按揭购 买总房款为90万元的住宅，或者有10%的家庭有能力通过办理10年按揭购买总 房款为45万元的住宅。根据市场和南宁市住宅消费预测，仙葫项冃的价格定位 宜分别为豪华型30（）万元/栋、普通型150万元/栋。整个仙葫项冃的价格策略是 “低价入市、逐步成长”，或者选择“小幅调高的方式，以达到首先获取市场 份额再攫取币场利润和吸引消费者“追涨心理啲冃的。 （一）市场分析 南宁别墅市场调查研究: 1、别墅开发一片火热 据调查，在这些别墅项冃中占地数百亩甚至上千亩的项冃不在少数，一些 项冃一期开发就突破了百套；在产品结构上，高、中、低档均有供应，但别墅市 场两端热、中间冷的现象也反映了市场的浮躁程度；在项冃选址上，基本上以自 然环境优美、具有开发别墅先天优势的风岭和仙葫为主，重视对园区小环境与周 边大环境的有机结合，对自然资源进行合理化的开发和利用。 在建筑形态上更是呈现多样化，从欧陆建筑体系到澳洲风情、北美风格，丰 富多彩，在很大程度上满足了一定的市场需求。从装修上看，档次多趋于豪华型, 一些精装修别墅将问市。从价格上看，一些高性价比的项冃体现在建筑设计、景 观设计等诸多方而，注重引入名师设计理念，产品Z间的差异性比较显著。 南宁别墅由于起步较晚，大多数开发商都没有开发別墅的经验，造成项冃 参差不齐，档次落差大，给人感觉很困惑。尽管如此，从整体来看，南宁别墅市 场一直保持着红红火火的发展态势。南宁市规划局副局长黃恩厚称，南宁市将以 绿色生态别墅建设为特点，重点规划市区东部风岭一带山岭别墅区，以及市南新 兴苑、市西金沙湖和仙葫开发区规划别墅区。冃前南宁的高档别墅基本上定位在 舒适型阶段。ffi《中国房地产报》统计消息，冃前南宁别墅(含联排、VILLA和 独立别墅)已立项的达1500余套。 、剩余未开发土地的名称与数量 大自然尚未开发面积约250亩； 翡翠园尚未开发面积约38亩； 龙胤尚未开发而积约236亩； 丽水湾尚未开发面积约47亩； 、政府已批的土地名称和数量 雅源阁420亩 海茵国际屁城约400亩 邕江湾约161亩 龙头山庄约1500亩 、在建总量 冃前，南宁在建别墅(含联排、独立和VILLA)总量已超过了 1500多套。 、供求特点 a.联排别墅、双拼別墅较独立别墅容易销售。 消费者收入整体是呈金字塔形分布的，联排、双拼别墅的价位较独立别墅的 价位耍低50?10()万不等，能够接受此价位的人群要远高于购买独立别墅的，消 费者购买力水平将直接影响项冃的销售(注：高档物业少有用丁投资)。在比较社 区环境、房型、配套、服务后，价位将成为最后征服消费者的利剑。 b、纯别墅区较综合社区的别墅容易销售。 购买别墅的人更加注重别墅所处的环境，通常把享受放在购买别墅的重要位 置上。同时，也从一个侧面反应出购买别墅的人，有一种“富人圈叩勺居住情节， 即存在着虚荣的购买心理特征。 C、别墅掀起楼山波澜。 从2001年玫瑰园以近乎颠覆性的低价入市，到宁汇新天地、龙胤花园、枫 丹丽舍、天池山.橘郡阳光别墅、丽水湾等项H相继面市，南宁别墅市场不断扩 容。特别是2003年，新