世联-九州新塘项目前期定果位报告.ppt

目录;第一部分：市场环境分析;增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％;按照世界银行经济发展理论判断，增城2005年人均GDP达3880美元，宏观经济发展处于高速发展阶段。 根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，增城宏观经济增长接近14％，房地产业处于高速发展阶段！;增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米;02年以前是新塘房地产发展的初始期，推售项目少，市场竞争小；市场平均价格为2000～2200元/平米。;02～04年是新塘房地产启动阶段，广园东板块崛起，新塘竞争格局即时改写。;05年开始，市场供应放量，产品链日渐丰富、完善，多种物业类型推出市场，区域发展及市政利好，支撑价格上扬。;发展阶段;第二部分：项目分析;项目位处新塘发展的中心区 为广深公路沿线物业，通达性好，昭示性佳;一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场 ;经济指标分析;西面与新塘世贸中心一路之隔，目前是烂泥路。靠近本地块边缘是一系列的制衣工场;地块价值分析;园林绿化;区域优势明显;第三部分：项目机会与威胁;碧桂园凤凰城;;汇美体育花园/共800多套;机遇一地理优势：项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“黄金走廊”，具有“多城辐射效应”;都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、天河、黄埔和白云八区为主，加上番禺区东涌镇、沙湾水道以北地区以及增城市的新塘、永和两镇，总面积约2300平方公里； 南沙片区：番禺扣除东涌镇的沙湾水道以南地区，面积约 780平方公里 ； 花都片区：现花都区行政管辖范围，面积约960平方公里； 增城片区：增城市域扣除永和镇与新塘镇，面积约1600平方公里 ； 从化片区：现从化市行政管辖范围，面积约2000平方公里。 ;机遇三广州卫星城：新塘五镇合一，定位未来广州卫星城;机遇四广州城市发展影响：新塘响应东进战略，成为经济产业承接地;机遇五：产业的发展带动人口增长，城市容量不断扩充 ;机遇六：轨道交通不断完善 ;机遇大于威胁;第四部分：分物业类型研究及定位方向建议;;碧桂园凤凰城;住宅市场板块分析;城西郊区板块：港口大道以西、广深大道以南区域;中心区板块：港口大道以东，府前路??西，环城路以南;新塘住宅项目信息表;新塘住宅项目信息表;典型楼盘;典型楼盘;典型楼盘;片区高价项目共性;三房、四房是目前市场主流！;三房户均面积：130平米，四房户均面积：155平米;产品出现跃式、错层等特色户型;类别;;入户花园成为主流，户型创新成为未来发展的趋势;新塘中心区板块目前及未来住宅市场主力户型以3房、4房为主； 3房集中在100-120m2的主流型区间，带套房。出现部分豪华型3房； 4房集中在140-160m2的舒适型及豪华型产品； 高档次、产品创新成为未来趋势；;各项目客户分析一览表;新塘客户为哑铃型结构;新塘客户可大致分为如下几类：;客户特征;客户特征;客户特征;客户特征;客户特征;客户特征;新塘客户需求面积如下;地块价值分析;——有效利用地块资源，发挥优势，规避劣势——适中户型，实现单价突破，确保项目档次，实现发展商目标！——控制总价，与市场项目形成错位竞争，打造总价竞争力！;客户定位;片区项目形象定位;城市核心，人居典范;;商业定位策略推导;解放北商业街区 月租金情况： 街头：250-300元/平米 街中：200元/平米 街尾：180-190元/平米;各路段街铺情况;小区;和生百货;商场;摩配市场;新塘商业格局研究立论;项目资源条件;对于商铺消费者而言，休闲购物的需求无法得到满足；对于投资者而言，投资回报高且稳定、具有统一招商推广的商铺供应无法得到满足！;商业定位建议;商业定位建议;①;②内街铺;商业规划初步建议;商业规划初步建议;商业规划初步建议;商业规划初步建议;;酒店市场分析;项目名称;酒店市场现状分析;广深大道两旁的准四星及四星娱乐、休闲、餐饮等配套齐全，总体经营良好；且其配套设施成为入住客户、本地老板消费应酬的主要场所 本地酒店平均入住率为70%左右，四星级酒店入住率更高 市场缺乏由知名酒店管理集团管理的星级酒店。;;本项目酒店方向的判断;;;Thank you