浅议物业管理服务中的工程前期介入管理.docxVIP

浅谈物业管理服务中的工程前期介入管理 邓春 （一）、为什么要进行工程前期介入？ 1、工程前期介入管理可以使物业竣工后无法返工或耗费大的工程质量难点 提前得到妥善解决。 在物业管理服务的实际过程中，一些物业的先天缺陷一直是物业管理企业开 展服务的难点，诸如设备性能、设施配套以及综合布局等，这些配套、设置都不 取决于物业管理企业本身，而往往在于服务物业项目的开发商。要改变这些状况， 把一些长期难以得到解决的问题尽可能在以后的物业管理过程中把它控制在最 小范围之内，那么就必须进行物业管理的前期介入，使物业管理前期介入同规划 设计、施工建设同步或交叉进行，这样既可以反映以后专业化、精细化管理得 以顺利实施，又能够本着从业主的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发 现的规划设计上的种种问题和缺陷， 对物业的规划、设计进行审视，对不适之处 提出修改方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些后期管理中无能为力的或 无法返工的先天缺陷争取在物业竣工之前， 逐项得到妥善解决，减少后遗症，同 时也可以保持房地产开发项目的市场竞争力和物业的前瞻性。 2、工程前期介入管理是对所将要进行管理物业的全面熟悉了解： 物业管理的实质是为业主提供良好服务。要服务得好，使业主满意，就必须 对物业进行全面的、详尽的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管 理，就无法对如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的隐蔽项目情 况了如指掌。因此，有必要在物业的形成过程中就介入管理 ，才能对今后不便 于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。只有这样， 物业管理企业才能更好地为业主服务，才有让业主满意的前提。 （二）工程管理前期介入的主要内容： 工程管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，应根据物业管理 的定位要求，对物业的规划设计及施工提出合理化建议。 1?审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建 设、设备 安装的合理性。重点对消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、 通讯设备、给排水设备、空调设备、停车（场）库、变配电设备、电梯设备、服务 设备等进行查看。 对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。 在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。 参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检 查，并按整改计划督促整改。 （三八工程前期介入管理的人员组成 1、 物业公司应高度重视工程前期介入管理，组建一支由公司高层管理人员为 组长，工程部经理、各专业技术主管为成员的高效队伍。 由工程管理部经理全面 负责，并定期或不定期形成书面报告，由物业公司同开发商形成互动机制， 及时 磋商解决处理。 2、 前期介入管理人员全面跟进物业项目的土建、强弱电系统、给排水系统、 消防系统、综合布线系统及其他公共系统施工进程， 做好日后养护、维修的要点 记录，图纸更改要点记录。 以上个人浅见，基于物业管理服务的基本职能是代表和维护业主的利益， 对所委托的物业进行有效管理，并提供有效、实用、合理的服务。对将要进行物 业管理服务的项目，有了全面的、详细的熟悉、了解，做到“知己知彼，百战百 胜”全面提高公司物业管理服务水平。