20210125-国信证券-商业地产行业专题报告（二）：商业地产三大模式，求快，求优还是求精？.pdfVIP

行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 [Table_IndustryInfo] 超配 房地产 商业地产行业专题报告 （二） （维持评级） 2021 年01 月25 日 一年该行业与上证综指走势比较 行业专题 上证综指 房地产 1.6 商业地产三大模式：求快，求优还 1.1 是求精？ 0.6 F/20 A/20 J/20 A/20 O/20 D/20 相关研究报告： 房企开发购物中心的三大模式：群雄逐鹿，各显神通 《上海《关于促进本市房地产市场平稳健康发 商业地产是居民进行消费活动的主要场所。在“双循环”背景下，消费 展的意见》快评：热点城市调控如期升级，短 的繁荣会带来商业地产的繁荣。据此，我们推出商业地产系列专题报告。 周期景气度仍处高位》 ——2021-01-23 《数字化浪潮系列之房地产数字化：地产下半 本篇为系列报告的第二篇，主要分析购物中心的三类主流开发模式及典 场，科技赋能助力新成长》 ——2021-01-22 型房企的租金收入和投资回报率表现。 《房地产行业专题报告：H 股内房上涨的景气 度基础》 ——2021-01-20 现金流滚资产：求快，以新城控股为典型 《商业地产行业专题报告（一）：消费繁荣，商 业不息》 ——2021-01-13 利用可售部分的利润填补持有部分的资金缺口，同时开发期间富余现金 《房地产2021 年 1 月投资策略：寒冬已过， 暖春可期》 ——2021-01-07 流可实现资产规模滚雪球。该模式的关键要素是：1 ）取地价格低；2 ） 发展速度快；3 ）招商能力强。能够抢先锁定低能级城市商业空间，但销 证券分析师：任鹤 售业绩过于依赖综合体、运营团队扎根管理难度大、后期资产盘活难。 电话：010 开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型 E-MAIL： renhe@ 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 项目中的持有物业面积占比更高，房企以高资本投入的方式获取商业地 证券分析师：王粤雷 产长期收益。从运营角度上看，最符合传统意义上“赚好地段的高租金” 电话：0755 E-MAIL：wangyuelei@ 的商业地产逻辑；但从开发角度看，也面临“拿地难、回报慢”的现实 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 问题。因此需要房企1 ）品牌有魅力；2 ）融资成本低。该模式在资本市 联系人：王静 场的认可度高，但已属红海，竞争激烈。 电话：021 E-MAIL：wangjing20@ 存量更新：求精，以大悦城为典型 很多早期过时的商场占据着较好的地理位置，却缺乏改造能力面临经营 困境。房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，能 带来明显的租金收入提升。“明知山有虎、偏向虎山行”的房企需拥有以 下关键要素：1 ）运营能力强；2 ）慢工出细活；3 ）资金杠杆足。该模式 是获取管理输出项目的最佳渠道，但也对房企核心竞争力的要求极高。 典型房企的运营表现对比：与选取的开发模式息息相关