城开发与规划——赵民.ppt

城市开发与规划控制 —— 经济学的视角 赵 民 同济大学建筑与城市规划学院 城市开发的概念 1 ．城市开发的概念 城市开发（ urban development ）是以城市土地利用为核 心的一种 经济性 活动。 主要以城市物业（土地和房屋）、城市基础设施（市政公 用设施与公共建筑设施）为对象，通过资金和劳动的投入， 形成与城市功能相适应的城市物质空间品质。 并通过直接提供服务，或经过交换、分配和消费等环节， 实现一定的经济效益、社会利益或环境效益的目标。 城市的发展过程是一个不断建设、更新、改 造，亦即新陈代谢的过程。城市开发作为城市自 我生长、自我整合的机制，始终存在于城市发展 之中。 城市开发的目标是由具体的物业和设施的开 发来实现的，城市开发与具体的物业开发和设施 开发的关系是整体与局部、一般与个别的关系。 2 ．城市开发与城市建设 城市开发的概念内涵较城市建设（ urban construction ）更为综合，它与市场经济的运 作方式相适应，包含了 城市经营 ， 描述市场经 济框架下政府、开发商、城市消费者之间的关 系。 而城市建设是指具体的建设工程，在我国 是在计划经济条件下的形成的一个与国家计划、 国家投资及国家建设相联系的一个概念。 城市开发的类型 1 ．新开发与再开发 时间轴 生长期 100% 100% 成熟期 新开发 再开发 边缘区 中心区 0 空间轴 0 图 城市开发的时空分布规律 2 ．公共开发和商业性开发 在市场经济条件下，城市开发活动具有多元化的特 征。 公共部门主要是政府；在非公共部门中除了房地产 开发公司以外，银行和其它金融资本的运作机构、建造 商、投资者和业主本身都可能成为开发者。 相应地，城市空间也可以分为两类：公共空间和非 公共空间。 这两者的开发活动在一定的政策导向下，也会发生 交叉。如公共部门有时会投入盈利性开发活动，并非公 共部门的开发也有可能提供一部分公共空间给社会共享。 公共开发在城市开发中起着主导作用，公共空间构成了 城市空间的发展框架，为各种非公共开发活动既提供了可能 性也规定了约束性。 所以，公共开发又被称作第一性开发活动，非公共开发 则称作第二性开发活动。 公共部门开发和非公共部门开发在决策的出发点和依 据上有着根本的差别。公共部门的开发决策以公共利益为 取向，把经济和社会发展的整体和长远目标作为决策依据； 非公共部门的开发决策以企业或部门的利益为目标，项目 效益的高低和风险的大小是决策的依据。 为了实现城市开发的综合利益，公共开发在城市开发 中必须发挥主导作用，使公共开发与商业性开发相互协调。 城市开发的经济动因 1 ．城市结构和功能的互动 城市的发展总是处于平衡 —— 不平衡 —— 新的平衡 的矛盾运动之中。因此，城市开发是一个 历史的范畴 。 随着城市经济的增长、产业结构的调整、经济增长 方式的转变和城市功能的更新，必然带来城市物质空间 的调整和重组，导致城市开发的实施。 2 ．城市物业置换的要求 〔 1 〕物质建设性置换。包括从非城市物业，如农田，转变 为城市物业，如居住区，也包括将城市的危房、旧房、简屋等 拆除，代之以新的建筑物。 （ 2 ）功能性置换。即对城市一部分物业的使用功能加以调 整。其过程本身不一定涉及建筑等物业的拆除及重建。某些增 量的功能有可能在存量在物业中获得发展的空间，这种对存量 物业资产的重新利用过程就是功能性置换。 （ 3 ）土地级差收益性置换。随着经济社会的发展、市场对 不同区位土地的需求及土地价格的空间级差也在不断发生变化。 为了追逐高额的土地级差收益，一些物业尽管从物理意义上并 没有老化，从功能角度看也没有不当，但仍然会被置换，这就 是城市物业的土地级差收益性置换。 在城市中心区优良的地带，三种置换过程有可能是 统一在一起的。 但在地理位置较偏的城区，往往旧城改造的任务也 很重，但土地再开发后的级差收益很少，或根本没有 市场吸引力，这种条件下的城市开发就会是政府主导 的物质建设性置换。