汽车站市场定位定稿.doc

目  1 第一部分 项目发展战略 项 目 市 7 第二部分 商业部分市场定位 录  场 定 位 报 告  37 第三部分 住宅部分市场定位 一、昌乐现有 / 在建商业市场分析 现有 / 在建项目 商业形式 建筑面积 业态规划 佳乐家 集中式商业 6000 超市、卖场 主力店 +街铺 世纪美联 集中式商业 卖场 第一部分 7300 项目发展战略 新台北购物中 集中式商业 4000 超市、卖场 心 三联家电 专业性商场 650 家电 商业家电 专业性商场 400 家电 新世纪家具广 专业性商场 3000 家具 场 益家家园家具 专业性商场 5800 家具 广场 商业步行街 步行街 12600 餐饮、休闲、娱乐、美容、饰品、专卖店 温州商城 街铺 +集中式 25000 服装、鞋 商业 福州商城 街铺 +底铺 18000 宾馆、美容美发、餐饮、水果店、超市、保健品、网吧、广告印刷 小商品批发城 百盛喜庆大市 场 NO.1 蓝宝石商 业广场 潍坊百货大楼利民广场 中央帝景 锦伦天地 金鼎广场 分析：  摊位 街铺 +底铺 + 专业性商业 集中式商业 街铺 +步行街 +主力店 主力店 街铺 +底铺 街铺 +底座商 业 集中式商业 街铺 +主力店 +步行街 街铺 +综合商 业 +底铺  2200 饰品、衣服、鞋、箱包等低档产品 80000 家居、建材、百货、文化、餐饮、娱乐 时尚男女服饰、 休闲运动服装、 童装、饰品、皮鞋皮具、箱包等； 各式餐饮、酒吧、 KTV、 38000 男女休闲会所、并配之于大型超市、数字院线、电玩城、家电连锁、家居广场等 11000 百货、珠宝、化妆品、钟表、家电等 5000 高档品牌服饰、高档餐饮、休闲娱乐、礼品街 综合性商场、 服装（品牌男女装、童装、 休闲运动服）、家纺、鞋帽、孕婴用品、餐饮 ( 快 30700 餐、饮料、小吃 ) 、美容美发、鲜花店、干鲜果品、书店、保健用品、家电、厨卫具、烟 酒专卖、药店、医疗保健器械、办公用品（办公设备、文具、耗材、电脑及电脑软硬件、 传真复印机、打印机）、眼镜店、文具店、数码科技（手机、数码相机、摄像机） 、珠宝 首饰、化妆品、饰品、工艺礼品及商务礼品等 30000 潍坊百货大楼、 500 ㎡时尚快餐巨头、浮克时代（服饰） 、史努比儿童世界、五金机电城 主题性专卖店、娱乐设施；百货、超市、餐饮美食、美容美发、桑拿、洗衣店、足疗保 10000 健；服装、饰品、鞋帽、家居、箱包皮具、摄影冲印 1、百货超市类型的商业： 佳乐家超市、世纪美联、新台北购物中心、即将上市的潍坊百货大楼、家家悦等百货超 市类商业型态数量较多，总建筑体量为 10 万平方米。 2、专业型的商业 ：三联家电、商业家电、新世纪家具广场、益家家园家具广场、百盛喜庆大市场、锦伦天地、中 央帝景等，所包含的业态有：家电、家具、建材、喜庆用品、五金机电、数码产品等，总建筑体量为 1 万平方米。 3、其他形式的商业： 例如商业步行街、小商品批发市场、温州商城、福州商城等也已存在，总建筑体量为 36 万平 方米，经营档次较低，无统一经营及管理。 综合以上分析可以看出， 现存的商业中， 主要以中、低档商场及大卖场为主， 产品供应也以中、 低档产品为主。随着昌乐经济的快速发展及消费水平的逐步提高， 以供应中、高档产品的经营、 消费场所的市场需求逐步凸显， 即：经营高端品牌产品的主题性购物广场、 人性化更强的体验式购物广场等。 目前即将上市的商业项目普遍缺乏真正意义上的统一招商，统一运营，统一管理。招商门槛低，漠视市场培育期等环节，必然导致项目后期运作存在极大的 弊端。 1、根据昌乐商业市场的分析， 本项目应该走补缺的差异化发展战略 补 缺 弥补昌乐商业步行 街乃至县城商业功能 的缺失，满足核心商 圈功能扩张需求； 为住宅和周边日常 生活消费提供服务。  转 移 争 夺 逐步转移老商业中 争夺周边镇区消费 心消费顾客群，成为 需求，成为潍坊下属 昌乐新的商业中心 城区的商业中心。 补缺不仅体现在功能上， 更在于业态、 产品的规划， 树立 项目的独特形象—— 体验式●休闲●时尚●名品生活港 2、我们由住宅部分和商业部分共同演绎项目的整体发展战略 住宅战略 强调城市中心化的、现代的、便捷的生活方式，整合周边资源， 补缺者 产品精细化设计，环境品质提高、服务延展的都市示范社区。 + —— 城中央的经济型商品房 商业战略 走补缺的方向，打造新商业模式，重塑市场标杆，服务整个城市。 补缺者 —— 体验式 ●休闲 ● 时尚 ●名品生活港 = 整体战略 住宅走中端、产品差异化路线，商业重塑市场标杆，实现 差异化 全面提升可售部分溢价空间的终极目标。 逆向思维表 市场需求 第三部分 商业地产的 10 大定位依据 商业部分