土地估价年工业用地评估方法选择.docVIP

1 --- 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 土地估价： XXXX年工业用地评估方法选择 在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法， 均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。 因此，在城市地价动态监测中， 成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法，虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。抵押没有真正的交易，只是预先评估的价格，不能反映真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义；转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题： 一是地面附着物的剥离是否合适； 二是这一交易价格是否真实。 基准地价修正法将逐渐退出工业用地价格评估。目前的工业基准地价，在一 定程度上是迎合了地方政府招商引资的需要，没有真实反映土地的稀缺性，应用 系数修正法评估工业用地监测点只能使评估价更加背离实际。 今后可逐步根据厂 房出租租金探索应用收益还原法，随着工业集聚效应和产业结构的调整，一些地 2 --- 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 方厂房的出租