南山房地产市场现状与趋势分析.docx

第一部分 项目概况、预期目标及策划任务 一、项目概况 物业性质 本项0为深圳光彩建设股份有限公司开发建设的中高档、高科技 白领阶层、咼层智宅（简称三咼智宅）。 项冃位置 本项冃位于深圳市南山区南山大道与桂庙路交叉路东南角，宗地 号T104-0121o按地域划分，该地块属于南油片区。 规划要点 1 ?用地面积：7474.3 m2 2?建筑容积率：W5.8 3?建筑覆盖率：W39% 4?建筑层数：W30层 5.建筑面积：43350 m2 其屮住宅：34400 m2 商业：8950 m2 二、 项目预期耳标 探 成为滨海大道西端口标志性建筑；南油片区新形象代表；高科技白领阶 层住宅典范。 探提升、丰富光彩地产企业品牌市场感召力。 探实现企业预期社会与经济效益目标。 三、 项目策划任务 本案主耍完成南山房地产市场及竞争耍素分析、项目定位及产品规划、营 销策划研究三项任务，以下述四个专题报告形式完成： 《专题报告之一 《专题报告之二 《专题报告之三 《专题报告之四南山房地产市场现状与趋势分析》 项目竞争要索比较研究》 项目定位模拟》 项目营销策略》 《专题报告之一 《专题报告之二 《专题报告之三 《专题报告之四 第二部分项冃专题报告 项目专题报告之一： 南山房地产市场现状与趋势分析 一、当前房地产运行概要 总体特征: 2001年上半年，全市房地产市场特征表现为：总体运行平稳，房地产用 地出让量整体下降，开发投资增幅较大，开发规模略有增长，销售情况良好, 房价升降在正常范围内波动。 分述： 土地出让 土地得到有效控制，土地出让规模进一步减少。全市签订房地产用 地面积98.28万册，比上年末减少192.54万时。 投资规模 共完成开发投资115.28亿元，同比增加25.15%。 施工而积 商品房施工而积1706.12万耐，同比增加2.01%,比上年末减少 476.54 万打。 新开工及 新开工面积306.08万nf,同比增长5.67%o从竣工情况看，较去年 竣工面积 同期的154.56万时增加了 31.6%,其中住宅竣工量较小，为170.2 万盯，同比减少17.27%,办公楼增幅相当，而商业用房增幅较大, 达九成以上。 预售面积 与上年同期相比，上半年全市商品房批准预售而新增的面积333.39 万册，增幅达96.91%,其中住宅批准预售面积300.16万册，同比 增加44.03%,商业用房批准预售面积25.05万nf,同比增长29.32%。 销售情况 共销售商品房面积257.81万时，同比增加10.45%,实现销售收入 806亿元。其中住宅销售面积234.51万nT,同比增长7.87%；实 现销售收入79.72亿元，同比增加22.18%。销售商业用房10.92万 nf,同比增加9.97%o在商业用房销售中，楼花销售比现楼好。同 时，全市商品房空置情况有所好转。住宅空置率与同期相比，虽有 小幅增加，但比上年末则减少6.61万册，说明空置房整体呈下降 趋势。 住宅价格 全市住宅价格走势呈窄幅波动状态。总体成交均价在5700元/nf -6289/m2之间波动，除南山楼市独自稳步上扬，以及其区域某些明 星楼盘价格小幅攀升外，大都呈下降趋势。 新推楼盘 全市推出新楼盘25个，同比减少31个，新盘的出盘节奏明显比去 年同期慢了许多。据有关人员分析，认为一方面与发展商自身对市 场的预期有关；另一方而与国土部门宏观调控有关。上半年由于预 售门槛的提高，使得有些开发商将开盘口期后延，同时在开发项目 的选择上更为谨慎。 二、南山住宅市场特征分析 1 ?地域特征 在我们对南山住宅市场进行分析前，必须先明确这样一个观点，即：对一 个地区住宅市场的把握，仅仅了解其成交行情是不够的，地域特征是它的一个 重要宏观指针。 地域形态 南山，地处深圳西部，规划建设面积181km2,现有人I I 72.2万人，已有 建区11年的历史。南山后发优势明显，昔H偏远的渔村现已是高新产业基地、 高等学院基地、旅游休闲基地、西部物流屮心的海滨地区。 鸟瞰南山版图，整个地域基本上由山与海环抱而成。依据交通动线、自然 隔离带、规划形态以及历史成因，我们将该区划分成八块，即华侨城片区、高 新科技园片区、后海片区、南油片区、蛇I I片区、、前海片区、南头片区、西 丽片区。 地域特征 交通特征 南山区内建立了便捷的人流物流通道，完善交通网络系统，为经济崛起奠 定了坚实基础。 滨海大道 滨海大道东起广深高速公路西侧滨河大道立交处，西至南油大道桂庙路 口，为深圳总体快速路系统中南环线的重要组成部分。 滨海大道的开通，消除东西部经济联系和发展的地理障碍，给南山房地产 带来了不少商机，这是直接引发南山、尤其是后海片区热点的根本所在，是南 山区域重要的交通特征。 这条国际标准双向8车道干道的免费通车，使南山