地产理论之商业地产基础资料.docx

(I商业基础资料D TOC \o 1-5 \h \z 1 行业介绍 5 1.1 零售业的演变史 5 1. 2 零售业的发展趋势 国际零售业发展趋势 国内零售业发展趋势 7 2 商圈介绍 10 2.1 商圈含义 10 商圈的构成 10 商圈分析 11 3. 1 商圈分析的必要性 11 商圈分析应考虑的因素 12 3.3 影响商圈大小的因索 12 3 零售业态的介绍. 14 3.1 业态概念 14 3. 2 业态分类 14 2. 1 国际上零售业态的一般分类 14 购物中心也不能作为独立的零售业态。 16 3. 3 业态特点 17 17173. 1 白货店 department store (Dept.) 17 17 3. 3. 2 超级市场 suPer market (S. M) 3. 3. 3 人型综合超市 generalmeichandise store (G. M. S) 17 3. 3. 4 便利店(方便店)convenience store (Cv. S) 18 3. 3. 5 专业店 s9eciatity store(S. S) 18 3. 3. 6 专卖店 exclusive shop 18 3. 3. 7 购物中心 shopping center (S. C) 19 3. 3. 8 仓储商店 discOl Int store 19 203. 3. 9 家居中心 home center (H. C) 20 4 零售业种介绍. 20 284.1 业种分类 28 28 消费品 从使用日的上分类 28 2 从购买习惯上分类 选购品 28 4. 2 业种特点 28 4. 3 品牌介绍 28 3. 1 品牌的概念 28 3. 2 品牌在市场营销中的作用与意义 29 商业客户介绍. 29 零售客户 29 1. 1 客户类型 29 客户及品牌调查 29 1. 3 商场与客户的基本合作方式 30 5.1.4 引进厂商和品牌的原则 30 餐饮\娱乐\休闲客户 30 商业项目市场调查分析. 30 生活结构调查 30 人口结构 30 家庭户数构成 31 收入水平 31 消费水平 31 购买行为 31 6. 2 城市结构调查 31 地势结构 31 交通情况 31 地段的调查 31 各项机能的调查 32 城市规划调查 32 3 零售业结构调查 32 3. 1 城市商圈的调查 32 3.2 零售业态的调查 32 6. 3.3 零售业种的调查 32 6.4 消费者的调查 32 6.4. 1 购买习惯的调查 32 购买能力的调查 32 购买量的调查 32 5 竞争对手的调查 32 6. 5. 1 场所调查 32 6. 5.2 商品构成调查 33 6. 5.3 人流调查 33 商业物业的开发. 33 商业物业的开发理念 33 项日选址和注场调查要注重地段的商业价值 33 项目定位须有差异性。 34 规划设计坚持创造高质量的商业空间 34 购物中心内部动线组织要求引导性。 35 5 购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用 35 1.6 商业项日讲求内部绿化景观。 35 商业项日讲求商业灯光照明。 35 商业业态分布规划也会影响局部规划设计商业物业内的经营户较多，购物中心必须将 承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建 筑、结构、水电、暧通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套 36 7.2 商业物业的招商租赁 36 1 购物中心的决算 36 招商和承租户选择 36 承租户租金 37 7. 3 商业物业的管理理念 38 3.1 具有“统一管理，分散经营”的特点 38 3.2 商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 38 408购物中心的各种模式和特点、 40 8.1.1 按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类 40 8.1. 2 按购物中心的商场面积规模分类 42 1.3 按购物中心的定位档次分类 42 1.4 按购物中心的选址地点分类 43 1. 5 依据国际购物中心协会的分类 43 8. 1.6 按购物中心的业态复合度的程度分类 43 8. 1.7 按摩尔购物中心的外观分类 44 1 行业介绍 1.1零售业的演变史 众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物屮 心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经 济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销 售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求 产生的，购物屮心则是城市空洞化、居住郊区化的必然反映，而无店铺销售则是电 子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都