南屿两园地块用地性质调整论证报告.docx

福州市生物医药和机电产业园区地块 用地性质调整论证报告 目 录 TOC \o "1-1" \h \z \u 一、背景概述 1 二、调整地块情况 1 三、原先规划简介 2 四、规划调整 3 五、结论 5 六、附件 5 PAGE 5 一、背景概述 根据福州市人民政府办公厅文件办理告知单（GZ2013B1809JH0542号）的指示精神和福州市城乡规划局的榕规督【2013】494号文件精神，福州市高新区管委会委托我院对涉及“两园控规”修改提出论证，按控规修改的审批程序，报市政府研究审定，同意修改后拟于近期出让。 二、调整地块情况 D-57地块位于园区东南部，北、西侧是规划的1号路、14号路和机电园发展用地，南侧是规划的10号路和南湖，东侧是规划的山兜溪、江滨路和大樟溪，滨江临湖，用地面积约18.95公顷，原先规划为工业用地。 三、原先规划简介 （一）南屿生物医药和机电产业园控规简介 1、功能定位：以生物医药、光电、机械为特色的研发型创新创业示范区，闽台高新技术产业合作的高地，福州市高新技术制造业基地，山水融合的科技绿洲。 2、规划规模：规划用地面积12.87KM2，建设用地10.37KM2。 3、规划结构：规划总体布局结构：“一心、一区、两园”。 “一心”指的是结合岭兜山和星湖配套建设的区内综合公建服务和研发中心。 “一区”指的是环绕晨湖配套建设的居住区和农民安置区。 “两园”指的是生物医药产业园和机电产业园。 （二）原规划对地块和产业的控制要求 1、地块性质：按控制性详细规划，D-57地块的用地性质为工业用地，是机电园的工业发展用地。 2、容积率：D-57地块的容积率为0.7-2.5。 3、建筑密度：D-57地块的建筑密度为30-45%。 4、绿地率：D-57地块的绿地率为10-20%。 5、建筑限高：D-57地块的建筑限高为60米以下。 四、规划调整 本次规划拟将D-57地块南侧面积63952平方米的用地调整为商业综合用地，规划指标相应调整，剩下的用地保持不变。 （一）用地性质 D-57地块南侧用地滨江临湖，交通便捷，规划将用地性质由原来的工业用地调整为商务办公、居住混合用地，不影响园区整体功能布局，提升用地的土地利用价值。 建议：商务办公及附属设施的建筑面积占总计容建筑面积的50%左右，居住建筑面积及配套商业占总计容建筑面积的50%左右。 （二）容积率 根据《福建省城市规划管理技术规定（试行）》，商务办公、居住混合用地，容积率上限允许控制在3.4-4.8。 建议：D-57南部地块的容积率控制3.5以下。 （三）建筑密度 根据《福建省城市规划管理技术规定（试行）》，商务办公、居住混合用地，建筑密度上限允许控制在35%-45%。 建议：D-57南部地块的建筑密度控制35%以下。 （四）绿地率 根据《福州市城市规划管理技术规定修订》（2007年7月），商务办公、居住混合用地，绿地率应大于等于30%。 建议：D-57南部地块的绿地率控制30%以上。 （五）建筑限高 D-57地块位于园区南侧，临近南侧南湖公园，且周边用地是规划的工业用地，提高该地块的建筑限高，利于美化沿大樟溪的景观和天际轮廓线。 建议：D-57南部地块的建筑限高提高至150米以下。 （六）建筑退距 D-57地块南侧用地临近南侧南湖及周边公园，沿10号路的建筑退距应加大，作为公共开敞空间。 建议：D-57南部地块沿10号路建筑退距不小于20米，并沿路留出10米用地作为公共开敞空间。 （七）地块规划控制主要指标调整汇总表 主要规划指标 原来主要规划控制指标 调整后主要规划控制指标 用地性质 工业用地 商业综合用地 容积率 0.7-2.5 3.5以下 建筑密度 30-45% 35%以下 绿地率 10-20% 30%以上 建筑限高 60米以下 150米以下 五、结论 D-57地块南侧工业用地调整为商务办公、居住混合用地，提高该用地的土地利用价值，不影响园区整体功能布局，提升园区沿大樟溪的景观形象。 六、附件