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新城控股高速扩张伴随负债攀升 雷玄 新城控股在加速拿地。 过去两个月，上市公司拿地金额高达.亿元，占比年拿地金额的.%。 事实上，早于去年月，新城控股就已重启拿地。而在这之前，上市公司曾因“实际控制人猥亵女童事件”近乎停止拿地长达个多月，甚至一度出售部分项目股权，以缓解公司流动性。 《中国质量万里行》梳理发现，年，新城控股新增土储.万㎡，总地价为.亿元（其中，逾亿元是在去年上半年花出去的），较之年，分别按年下降.%和.%。 拿地收缩、出售项目股权后，新城控股现金流得到改善。据其年报披露，年，上市公司经营活动产生的现金流量净额为.亿元，为上市以来最佳。 但，好景不长，年一季度，新城控股经营活动产生的现金流量净额就迅速转负，数值为-.亿元。要知道，今年-月，上市公司拿地总金额不过.亿元，较之近两个月要温和许多。 可想而知，加大力度拿地后，其现金流之紧张。 来回解除质押再质押 这已不是第一次新城控股控股股东富域发展集团有限公司（下称“富域发展”）来回解除质押再质押部分股权。 月日，新城控股先后发布公告称，两天前， 富域发展将其质押给上海国际信托有限公司的公司.亿股份一并解除质押。同日，富域发展又以“自身生产经营需要”为由，将.亿股质押给云南国际信托有限公司。 就在两周前，富域发展以相同手法，先是将其质押给招商财富资产管理有限公司及紫金信托有限责任公司的公司.亿股份一并解除质押，后又将万股质押给上海国际信托有限公司。 据其披露，截至月日，富域发展持有上市公司股份.亿股，占公司总股本.%。其中，被质押的股份累计.亿股。富域发展一致行动人常州德润咨询管理有限公司（下称“常州德润”）持有上市公司股份.亿股，占公司总股本.%。 其中，被质押的股份累计.亿股。富域发展和常州德润共计.亿股股份被质押，占其所持上市公司股份.%，占公司总股本.%。需说明的是，两者均是王振华间接%持股公司。 香颂资本执行董事沈萌告诉《中国质量万里行》，不断循环质押说明股东资金链紧张，需要不断质押融资。而不断解除质押再质押，则可能是其根据股价波动和质押成本不断选择更有利的质押方案。 正如中国房地产数据研究院执行院长陈晟所表示，解除质押再质押，实际上就是金融信托基于不同的合作到期以及相应的利率水平所进行的金融调节。 得益于融资渠道的有所恢复，重启拿地后，新城控股也在接连发债。 月日，新城控股公开发行了一笔为期年金额为亿元的公司债券，利率为.%。而此前的月和年月，上市公司还通过境外子公司新城环球发行了两笔金额均为.亿美元的无抵押固定利率债券。只不过前者为期.年，利率为.%;后者为期年，利率为.%。 据其年一季报披露，期内，新城控股财务费用为.亿元，同比增长.%，把这称之为“狂飙式增长”也一点不为过。 财务费用“暴增”之下，上市公司三费费率也随之增长。年一季度，新城控股三费费率为.%，同比增长.个百分点。 “实际控制人事件”后遗症 “实际控制人事件对公司经营影响暂时有限”，联合资信评估有限公司（下称“联合资信”）在将新城控股主体及相关债项移出信用评级观察名单的公告中表示。于此前的一周，中诚信证券评估有限公司（下称“中诚信证评”）就已进行了这番操作。只是这距离中诚信证评、联合资信将新城控股主体及相关债项列入信用评级观察名单，已经过去了近半年。 但，這并不意味着“实际控制人事件”对新城控股的负面已经消除。至少，目前来看是这样的。 实际上，上述事件已伤及上市公司盈利水平。 年，新城控股实现归属于母公司股东的净利润.亿元，按年增长仅为.%，为上市后最低。要知道，-年，上市公司业绩增速可是分别高达.%、.%、.%和.%。 不难看出，新城控股业绩增速已出现“断崖式下探”。 难逃下探的，还有上市公司的销售毛利率和销售净利率。其中，前者由年的.%减少.个百分点至.%，后者由年的.%减少.个百分点至.%。两者的下降，对于新城控股来说，皆为“首次”。 祸不单行的是，新城控股整体平均融资成本也小幅上涨至.%，而年这一数值为.%。此外，上市公司资产负债率也没有缺席上涨。年，新城控股资产负债率达.%，刷新上市后新高。如若去年新城控股没有转让部分项目股权，这一数值将更高。 据中诚信国际信用评级有限责任公司（下称“中诚信国际”）关于《新城控股：年公开发行公司债券（第一期）、年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（）》（下称“债券跟踪评级报告”）中披露，过去年，上市公司共计转让位于合肥、宿州、上饶、太原和襄阳等城市个项目公司全部或部分股权，交易对价累计约.亿元。 尽管如