第五章房地产项目评估和决策 .pptxVIP

评估原则技术与经济相结合的原则定性分析与定量分析相结合的原则财务分析与国民经济分析相结合的原则可比性原则可比性原则满足需要的可比性（产量、质量、品种）消耗费用的可比性（投资、运营费用）价格的可比性（价格与价值、可比价格）时间的可比性（资金的时间价值、相同的分析期） 现金流量及其构成现金流量的概念现金流入现金流出净现金流量现金流量的构成投资、折旧与残值成本、费用与经营成本销售收入、税金与利润第一节 现金流量的概念一、基本概念1.现金流出：对一个系统而言，凡在某一时点上流出系统的资金或货币量，如投资、费用等。2.现金流入：对一个系统而言，凡在某一时点上流入系统的资金或货币量，如销售收入等。3.净现金流量 = 现金流入 - 现金流出4.现金流量：各个时点上实际的资金流出或资金流入（现金流入、现金流出及净现金流量的统称）300200 200 2001000 1 2 3 4 5 6时间（年）200 200第一节 现金流量的概念二、现金流量的表示方法1.现金流量表：用表格的形式将不同时点上发生的各种形态的现金流量进行描绘。（P142）2.现金流量图第一节 现金流量的概念一、基本概念1.现金流出：对一个系统而言，凡在某一时点上流出系统的资金或货币量，如投资、费用等。　投资的狭义概念是指为实现某建设项目而预先垫付的资金。对于一般的工业投资项目来说，总投资包括建设投资和生产经营所需要的资金、建设期的借款利息或投资方向调节税（2000年后取消) 工程经济学中的常用的投资是投资的狭义概念。　投资的广义概念是指有目的的经济行为,泛指企业的一切资金分配与运用行为,是企业为了获取所期望的报酬而投入某项计划的资源,所投入的资源包括资金,也包括人力、技术或信息等其它资源。支出中凡是与本企业的经营有关的各项耗费称为费用 现金流量图的说明横轴是时间轴，每个间隔表示一个时间单位，点称为时点，标注时间序号的时点通常是该时间序号所表示的年份的年末。与横轴相连的垂直线，箭头向上表示现金流入，向下表示现金流出，长短与现金流量绝对值的大小成比例，箭头处一般应标明金额。一般情况，时间单位为年，假设投资发生在年初，销售收入、经营成本及残值回收等均发生在年末。现金流量图的几种简略画法第二节 现金流量的构成投资、折旧和残值成本、费用与经营成本销售收入、税金和利润一、投资、折旧和残值1.投资：为实现预定生产经营计划而预先垫付的资金。包括：固定资产投资、流动资金投资、无形资产投资、递延资产投资和预备费用、（建设期利息）。流动资产自有资金投资固定资产无形资产负 债资金递延资产资金来源资金使用投资构成图固定资产投资建筑工程费设备购置费安装工程费工具及生产家具购置费其它费用（土地补偿费、管理费等）预备费用固定资产投资固定资产原值：建设项目建成或投产时核定的价值折旧：使用过程中固定资产转移价值的补偿固定资产净值 = 固定资产原值 - 累计折旧期末残值：项目寿命期结束时固定资产的残余价值流动资产投资储备资金（原材料、燃料等）生产资金（在制品、半成品、待摊费用）成品资金（产成品、外购品等）结算资金（应收、预付帐款等）货币资金（备用金、现金、银行存款等）无形资产、递延资产无形资产包括专利、著作权、版权、商标、专有技术等其价值在服务期内逐年摊销，摊销费计入成本递延资产包括开办费、租赁固定资产改良费、固定资产装璜、装修费等在规定年限内平均摊销，摊销费计入成本一、投资、折旧和残值2.折旧、摊销：在投资项目寿命期（或计算期）内的现金流量表或图中，折旧和摊销并不构成现金流出；但是，在估算利润总额和所得税时，其是总成本费用的组成部分。3.残值：构成期末的现金流入。折旧的计算平均年限法年折旧率=（1-预计净残值率）/ 折旧年限年折旧额=固定资产原值×年折旧率工作量法单位工作量折旧额=（原值-残值）/ 额定总工作量年折旧额=单位工作量折旧额×年工作量折旧的计算双倍余额递减法年折旧率=2 / 折旧年限×100%年折旧额=固定资产净值×年折旧率年数总和法年折旧率=（折旧年限-已使用年限）/ [折旧年限×（折旧年限+1）/2]年折旧额=（固定资产原值-固定资产残值）×年折旧率直接人工直接费用直接材料直接计入成本其它直接费用（含折旧） 生产成本总成本费用间接人工间接费用间接材料分配后计入成本其它间接费用（含折旧）财务费用不计入成本，直接计入当期损益期间费用管理费用销售费用二、成本、费用与经营成本总成本费用、经营成本工程经济分析中将各类费用按照经济性质和表现形态，分为九类： ①外购材料；②外购燃料；③外购动力；④工资及福利费；⑤折旧费；⑥摊销费；⑦利息支出；⑧修理费；⑨其他费用。经营成本：工程技术项目在生产经营期间的经常性实际支出。 总成