物业费应由业主物业公司协定（全）.doc

物业费应由业主物业公司协定 李江帆：我国第三产业研究的领军人物，广东省第三产业研究会会长，英国剑桥大学、美国哈佛大学高级访问学者，在第三产业经济研究中居国内领先、国际先进水平。其专著《第三产业经济学》获中国经济学最高奖--孙冶方经济科学著作奖。他曾应国务院秘书长邀请，赴中南海商讨中国第三产业发展大计，研究成果被中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定采用。1992年起享受国务院特殊津贴。 精彩摘录 ●物业公司与开发商沾亲带故，成了利益相关者，甚至开发商往往是父亲（父公司），物业公司是儿子（子公司），由父亲按父爱主义原则代儿子提出涨价要求并不奇怪。 ●开发商如果还有房子没有卖出，那他也算是业主，业主当然要按其拥有的房子面积缴纳物业费。停车位也是同样的道理。没有理由已买房或买车的业主来承担开发商空置房应分摊的物业费。 ●物价听证应该考虑两方面的意见，一方面确保业主的利益不受损，另一方面要让物业公司有利可图，因此，政府应当不偏不倚，不能偏袒物业公司损害业主利益，也不能片面照顾业主的利益而损害物业公司的合法权益。 3月1日，《 广东省物业管理条例 》（下称《新条例》）生效，《新条例》对于我市目前关于物业服务费和停车费调价的讨论有着怎样的指导意义？昨日，记者连线中山大学中国第三产业研究中心主任、管理学院博士生导师李江帆教授。 □记者：物业服务费是涉及物业公司的收费问题，这次中山提出物业服务费和停车费涨价40%申请的却是房地产协会，市民对此有疑虑，您怎么看？ ■李江帆：这是由于我国特别的物业公司体制造成的。本来，物业公司应该是与房地产公司不相干的独立公司，但目前我国大部分物业公司是由房地产开发商组建的。开发商通常会将自己拥有产权的一些物业设施和公共设置交给自己组建的物业公司来管理，物业公司与开发商“沾亲带故”，成了“利益相关者”，甚至开发商往往是 “父亲”（父公司），物业公司是“儿子”（子公司）。由“父亲”按“父爱主义”原则代“儿子”提出涨价要求并不奇怪。 □记者：这个是现实逻辑，但是理论上，房地产协会是否有资格提出要求物业服务费涨价的申请，真的要提的话也应该由类似于物业公司协会这种机构提吧？ ■李江帆：房地产协会没有资格。物业公司协会不是物业服务的提供商，也没有资格。物业服务费是否涨价，应当由业主与物业公司协商决定。因为，物业公司是物业服务的供给者，业主是物业服务的需求者。业主从市场上选择合适服务供给者为自己服务，双方讨价还价达成一致就成交，只要有一方不接受，交易就无法进行。 通俗地讲，业主是“雇主”，是“主人”，是“老板”，物业公司是“雇工”，是“仆人”，是“打工者”，是业主雇物业公司“打工”的。物业公司作为服务的提供者虽有资格对自己的服务产品（物业服务）提出涨价要求，但必须业主接受才行，因在充分竞争的条件下，市场价格是由供求双方决定的，无论是供给方还是需求方，都没有资格单方面决定价格。在农贸市场上，菜农可声称菜要价涨40%甚至400%，但如顾客不接受，说了也是白说，因人家不买他的菜。 □记者：但是现实却似乎是“仆人”说话比“主人”大声。 ■李江帆：这是很奇怪的现实，关键是物业公司带有某种垄断性质，“主人”不能撤换它。据估计，70% 的物业公司是开发商组建的，有的甚至“父子”名字都一样。由于开发商通常掌握了小区的物业管理资源和一些公共资源，并将这些资源交付自己组建的物业公司进行物业管理，这就使物业公司在一定程度上具有垄断地位，无形中给物业公司带来了“话事权”。至于“主人”（业主）如果没有组成业主委员会，就没有独立的法人资格，不能行使主人的权利。“主人”处于弱势，“仆人”反而处于强势；主人”无法选择、决定或撤换“仆人”，非组织状态的业主无法与带有垄断性质的物业公司进行平等对话。 这好比是去市场买菜，我嫌您的菜贵，质量不好，不买您的，想去别家买，您非要强迫我按您提出的价格来买，这不是很奇怪吗？ □记者：既然物业公司具有替代性，那您觉得是否应该把物业费和停车费的定价权还给市场，由市场定价？ ■李江帆：目前还不行。我国的业主委员会还不健全，很多住宅小区没有成立有权威性的业主委员会，无法代表业主砍价。而物业服务公司大部分是发展商的 “儿子”，物业公司的权力比业主大，甚至要凌驾于业主之上“管理”业主。在这种现状下，政府应当起到维护业主利益，保证社会公平的作用，从社会公平的角度来裁决。因此，我认为，在业主委员会制度不健全的时期和空间里，物业管理费还是应当实行政府指导价。在当业主委员会成熟后，能够真正发挥应有的作用，能够以“主人翁”的姿态面对物业公司时，政府才应当退出，由业主委员会掌握小区的管理权，物业服务费才能够实行真正的市场定价。 □记者：《新条例》提出，开发商未售出的物业也应当缴纳物业费，那您觉得未售出的停车位是否也应该缴纳管理费？ ■