物业管理论文关于沈阳市云华园小区物业管理现状的调查.docVIP

关于沈阳市云华园小区物业管理现状的调查 班 级 8408102 学 号 姓 名 指导教师 陈 静 沈阳航空航天大学 2011年10月 【摘要】 物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以社会化、专业化、市场化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。沈阳市伴随着经济的快速发展，物业管理从无到有，从小到大，从零星起步到整体推进，经过十几年的努力，走过了一条艰难曲折而又灿烂辉煌的探索发展之路。作者通过对沈阳市部分小区走访，实地调查小区的物业管理，总结实际情况，对物业管理存在的问题进行了深入的分析，得出了现阶段沈阳市物业管理的现状，并提出了建议及对策。 关键词：物业管理　发展现状　竞争机制 业主自治 云华园小区由辽宁宝利开发公司开发建设，通过公开招投标选聘辽宁安泰物业公司实行物业管理。小区共分三期开发建设，一期2005年入住，二、三期2007年底入住，小区共16栋楼，753户。 云华园小区的现状 随着社会发展，人们对生活质量的要求不断提高，对文化追求和环境的要求也在提高，随之对社区的要求也不断提高。通过对云华园小区的实地调查，以及通过对小区住户了解情况，总结出云华园小区现阶段存在的以下几问题。 园区内停车位紧张，收费较高 小区内多数居民拥有私家车，但是停车位太少。因为小区内的车库数目有限，虽然小区地表也有一些停车位，但远远不能满足居民的需求。停车位大约有不到200个，加上车库，也不过200多个。因此，造成小区内车辆摆放杂乱，占用了大量公共面积。并且居民对于收费标准有异议，百分之六十以上觉得收费标准过高，与收益不成正比。 维修不及时，物业管理人员素质不高 在调查过程中，多数居民反映，在向物业报修后，不能得到及时的维修，甚至到现在也没有修理，并且存在“踢皮球”现象，推脱责任，开发商和物业公司互相推脱。由于物业管理是新兴的行业，人才储备基础薄弱，从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展。管理人员有约占80%以上的人员来自原房产部门或其他行业,且具有本科以上学历的高级管理人员不足20%。 小区管理不到位 小区中曾发生过入室盗窃案件，多数居民认为这与物业对小区的管理不到位有关，小区治安状况需要加强。并且小区内存在居民占用公共绿地的情况。小区内极少数居民私自占用绿地，改为自家菜地，严重侵害了他人的利益。 小区居民缺乏自治意识和维权意识，参与积极性不高 多数居民只知道成立了业主大会，选出了自己的业主代表，但是却很少参与其中，不少业主既对参加业主委员会不感兴趣，也对业主委员会的日常工作缺少支持。在遇到物业管理方面的问题时，多数业主不去找业主委员会解决，而是要么忍耐，要么自己解决（如拒交物管费等）。并且业主委员会的成员不少为退休人员，缺乏专业的知识。 二、当前沈阳市物业管理存在的问题 目前，沈阳市的物业管理工作在全省是领先的，在全国处于中上等管理水平，但与深圳、广州、上海等先进城市相比还有一定差距。 物业管理收费难，依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒 物业管理管理企业与业主互为权利义务的享有者和实施者，他们站在各自的立场对物业服务收费的看法不同。有些业主认为物业企业服务不到位而拒交物业费，而赢利是每一个企业生存和发展的最基本的条件，物业管理是否能正常运作，为业主提供高质量的服务，全依赖于向业主收取的物业管理服务费。 目前，沈阳市部分住宅小区物业管理收费率偏低，物业管理企业经营的良性循环机制无法建立，极大地限制了行业的发展。造成这种状况的原因主要有三个，一是业主消费观念未形成。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多业主还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱。有的业主在住房消费上花钱买服务的观念没有建立起来；有的业主存在观望心理，看到别人不交物业费，自己也不交。二是还没有制定与住房制度改革相衔接的物业管理货币补贴政策，工资构成中未包括物业管理支出部分，业主经济承受能力普遍较弱。已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。三是部分业主对物业管理企业要求过高，没有按照《物业服务合同》监督执行，而是总用高档住宅区的服务标准衡量物业管理水平，没有形成质价相符的意识，有的甚至将发生治安案件的责任归咎于物业管理企业。 业主委员会组建滞后，业主自治作用发挥不够 业主大会和业主委员会是代表和维护小区全体业主的合法权益的组织， 在物业管理活动中具有不可替代的作用。但在实际运行中存在有的业主委员会不能代表业主的意志，甚至根本不发挥作用，形同虚设，少数业主委员会委员为谋求个人私利侵害业