以买卖合同作为借款担保的法律效力.pdfVIP

“以买卖合同作为借款担保”的行为 效力 2014 年第 12 期的《最高人民法院公报》登载了 “朱俊芳与山西嘉和泰房 地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”（2011）民提字第 344 号判决， 有分析认为，该案通过 “以房抵债”协议的特殊约定，规避物权法对 “流 押”的禁止，得到了最高法的认可。但是，针对几乎完全相同的案情和 律关系，最高法机关刊《人民司法》2014 年第 16 期引用的 “广西嘉美房 地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案” （2013）民提字 第 135 号判决却做出了截然相反的结论。 两份不同结论的判决引起的争论点是：以买卖合同作为借贷合同的担保， 是否违法了法律、法规的禁止性规定。具体规定指《物权法》第 186 条 “禁 止流押”条款：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人 不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 禁止流押（质）旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对 抵押人实质上的不公平。 在（2013）民提字第 135 号案交易模式下，债权人通过房地产买卖合同在 债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不 可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达 到了 “流押（质）”契约的效果，有违强制性规定。 在房屋买卖合同担保借贷合同这种交易模式下，将买卖合同的债权作为借 款债权的担保，属于非典型担保。其担保物实际上是买卖合同标的物的物 权，物权 “禁止流押（质）”的原则自然应一并适用于这种非典型的物 的担保。 根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第 24 条规定： 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能 还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系 审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定 驳回起诉。　　 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确 定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍 卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张 返还或补偿。 根据该条第一款可知，在案件审理过程中，人民法院应当按照民间借贷 律关系审理房屋买卖合同纠纷，并向当事人释明变更诉求；也就是说，在 案件审理过程中，对房屋买卖合同的效力不予认可。 根据该条第二款可知，在案件作出判决后，借款人不履行生效判决确定的 债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物。也就是说，关于买卖合同 中涉及到的标的物，需要经过执行拍卖程序方能对债务进行清偿。 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保 律效力如何？ 民间借贷司法实践中，出现了一些新的担保形式，有的债权人为了 避免债务人到期无力偿还借款，同时为了增加自己债权实现的可能 性，在与借款人签订借款合同的同时，同时又会与借款人签订买卖 合同，实践中以房屋买卖合同居多，约定当债务人不能偿还债务时， 则债务人的房屋出卖给债权人以偿还债务，在这种情况下，买卖合 同实际是为借款设定的担保，在国外立法中，这种担保方式又被称 呼为让与担保。 此类案件中如何认定合同的性质和效力、如何加以处理，关系到人 民法院裁判的统一，关系到当事人切身利益的维护。同时，正确处 理此类案件，对于防范虚假诉讼，健全担保规范，促进经济健康发 展都具有重要意义。 根据《新借贷规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为 民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履 行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当 事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起 诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行 生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物， 以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借 款人或者出借人有权主张返还或补偿。 根据上述规定，在这种情况下，不会按照房屋买卖合同来审理，而 是会认定为是民间借贷法律关系。对于相应买卖合同的标的物，也 需要通过拍卖的方式来实现债权。 对于本条所反映的精神，在之前司法实践中就已经有所体现，在最 高院广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同 纠纷再审案中，法院认为嘉美公司从杨伟鹏处取得 340 万元的真实 意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则 是为了担保债务的履行。鉴于双方