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第三章 中国工商银行总行营业办公楼 物业工程部运作手册 北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司 中国工商银行营业办公楼物业管理 中国工商银行营业办公楼物业管理 工程部运作手册 PAGE PAGE 10 目 录 一、 工程部的职责和任务 3 二、 组织结构图 4 三、 日常管理 5 ( 一) 计划管理 5 ( 二) 组织管理 5 ( 三) 协调管理 6 ( 四) 资料档案管理 6 ( 五) 安全生产管理 7 四、 专业管理 7 ( 一) 动力设备 7 ( 二) 保安监控及楼宇自控系统 8 ( 三) 消防系统 8 ( 四) 厨房、洗衣房、健身房及清扫设备 9 ( 五) 锅炉房 9 ( 六) 装饰保新 9 ( 七) 中、大修 10 ( 八) 能源、管理及节能降耗 10 ( 九) 对外委托维保合同项目管理 11 五、 岗位职责 12 ( 一) 工程部经理 12 ( 二) 工程部副经理 12 ( 三) 工程师岗位职责［总则］ 13 ( 四) 土建工程师 13 ( 五) 设备工程师 14 ( 六) 强电工程师 14 ( 七) 弱电工程师 14 ( 八) 中控室值班长 15 ( 九) 主管 15 ( 十) 中控值班员 16 ( 十一 ) 秘书兼资料员 16 ( 十二 ) 维修技工 17 ( 十三 ) 发配电工 17 ( 十四 ) 维修电工 18 ( 十五 ) 弱电工 18 ( 十六 ) 电梯工 18 ( 十七 ) 锅炉房管理人员 19 六、 工作内容及程序 20 ( 一) 强电专业 20 ( 二) 设备专业 28 ( 三) 弱电专业 36 ( 四) 电梯 43 ( 五) 土建专业 55 ( 六) 锅炉 60 ( 七) 中控室 71 七、 专项管理制度 73 ( 一) 工作分配及人员调配流程 73 ( 二) 机房值班制度 77 ( 三) 预防性维修制度 77 ( 四) 设备巡回检查制度 77 ( 五) 机房“动火”制度 78 ( 六) 维修材料及工具领用制度 78 ( 七) 机房钥匙管理制度 79 ( 八) 交接班制度 79 ( 九) 档案借阅制度 79 ( 十) 应急应变处理解决方案 80 ( 十一 ) 水质化验制度 80 ( 十二 ) 卫生制度 81 ( 十三 ) 备品备件采购制度 81 ( 十四 ) 领料工作管理程序 81 一、 工程部的职责和任务 工程部负责为大楼运营提供良好的设备设施，以保证大楼能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。 中国工商银行营业办公楼物业管理 中国工商银行营业办公楼物业管理 工程部运作手册 二、 组织结构图 二、 组织结构图 二、组织机构及人员编制 工程部经理 副经理 副经理 土建工程师兼预算 设备工程师 中控值班长 弱电工程师 强电工程师 给 排水主管 值 维 维 维 维 领 班 ３ 人 领 班 １ 人 秘书土 秘 书 土 空 兼 建 调 资 主 主 料 管 管 员 电 消 电 配 计 值 维 话 防 梯 电 划 班 修 音 自 维 运 维 主 主 像 控 修 行 修 管 管 主 主 主 主 主 管 管 管 管 管 领班 领 班 领 班 领 班 １ ２ ３ 人 人 人 班 员 修 工 修 工 修 工 修 工 ２ ４ ３ ３ １ 人 人 人 人 人 土 木油 工 维修工 维修工 值班员 维修工 ３ 人 ５ 人 ８ 人 ４ 人 ２ 人 １人 ６人 ２１人 ９人 １１人 １３人 中国工商银行营业办公楼物业管理 中国工商银行营业办公楼物业管理 工程部运作手册 三、 日常管理 ( 一) 计划管理 工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为∶ 建立设备档案资料卡 将大楼内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。 编制设备计划维护总表 将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。 发出维护保养指令卡 维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工发出的。发出指令单时应注意∶ ①、 按编号发出，按编号交收入档。 ②、 任务要明确，尽可能写明标准要求。 ③、 要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。 维护保养计划的落实跟踪检查 维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。 ( 二) 组织管理 大楼的设备分布在大厦的每一角落，工程部除按计划进行维护保养外，还要安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，