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冬季物业管理服务中应注意的几个问题 一、防冻 冬季的到来，物业管理服务企业首先要做的是防冻。 一般来讲， 应注意空置房屋、共用设施、设备以及楼道保温等三个方面。 1、空置房屋的防冻 （1）物业管理服务企业负责看护的空置房屋的防冻。一些开发商出于对物业管理服务企业的信任和减少看护房屋的麻烦， 将没 售出或已售出但没办理入住的房屋（特别是商业网点） ，交给物业 管理服务企业看护。对于这类房屋，应采取如下措施避免上、下水 管线受冻出现渗漏跑水现象 防冻措施： 加强室内防寒保温。对空置房屋的外门窗（包括阳台门窗） 进行检查，缺失的玻璃应补安，确保门窗关闭严实。必要时还应将 上、下水管线用岩棉等保温材料进行保温， 对关闭不严的门窗用草 垫子、棉门帘进行封档。不供暖的空置商业网点，全楼的上、下水 主管线都在其室内，一旦发生冻害，受影响的就是全楼的住（用） 户。历年此类事故已屡见不鲜。因此，物业管理服务企业不能忽视 防寒保温，不要舍不得防寒保温的投入。 建立空房巡视制度。设专人对空置房屋进行巡视，一般要 求三天巡视一次，最长时间也应一周巡视一次。三九严寒时对重点 房屋（如有共用设施的空置商业网点）应一天巡视一次，发现问题 及时报告并及时解决。 建立应急机制。 入冬前制定出切实可行的应急预案， 组建 应急维修队，准备应急物资材料。无论是夜晚还是节假日，接到应 急报告，相关人员能及时赶到现场， 尽快解决发生的问题。真正做 到应急不慌，处理得当，修缮及时，避免损失。 （2）开发商空置房屋的防冻。由于销售或其他原因，没有入 住的空置房屋， 由开发商负责看护。 开发商注重的是空置房屋及设 施设备是否丢失， 物业管理服务企业则注意的是这些空置房屋不要 给他人的权益带来损害。 所以， 物业管理服务企业在入冬前应该与 开发商进行沟通协商， 确定这些空置房屋冬季看护巡视办法以及发 生应急事件的处理方案。 明确双方处理空置房屋应急事件的负责人 和联系办法， 建立日常空置房屋看护巡视的双方联系制度。 要确保 空置房屋情况清楚，双方应急方案明确，互相联系沟通及时，应急 处理实施快捷。 （3）业主空置房屋的防冻。无论什么档次的小区，业主空置 房屋的现象都普遍存在。 这些空置房屋的业主， 大部分缺乏对冬季 防冻重要性的认识， 疏于对空置房屋的适时查看， 同时又不愿意将 自己相关信息告知小区物业管理服务处或相邻业主， 致使发生应急 事件时联系不到空置房屋的业主。 每年冬季空置房屋发水 （暖气管 或上、下水管冻裂等）而找不到业主的事情都时有发生，给相邻业 主带来了较大损害。 对这样的空置房屋， 物业管理服务企业在入冬 前应积极主动找空置房屋的业主， 沟通协商冬季如何对空置房屋进 行查看，建议业主对上、下水管线等采取保温措施，确定突发事件 的应急解决方案， 互相交换联系办法。 同时向业主告知空置房屋一 旦发生突发事件， 给他人带来损害时他应该承担的责任。 如果空置 房屋内没有贵重物品， 物业管理服务企业也可以收存业主的房门钥 匙（需要专人保管），以备突发事件时使用。 2、共用设施、设备的防冻。 进入冬季后，小区内共用设施设备也应该做好保温防冻措施。 上、下水管线、消防设施等大多在楼道内或房屋地下室内，隆冬时 节很容易发季冻害： 如下水管道冻结造成下水不通， 消防温感报警 器冻裂造成漏水等现象，很多小区都曾发生。因此，物业管理服务 企业要对这些共用设施、 设备进行保温。 保温方法可用珍珠岩砌块 围护或橡胶管、岩棉、棕麻缠绑等。必要时，还可在地下室（或地 下停车场） 入口处安装热风幕设施。 这些保温措施都是一次投入多 年受益。 3、楼道保温应引起足够的重视。 入冬前应将楼道门窗关闭严实， 缺损玻璃及时补安。 屋面出入 口也要封闭严实， 必要时可加锁防护。 没有闭门器的楼道门应安装 门弓子，以达到楼道门自动回关。 二、防漏 冬季共用部位的渗漏主要是屋面和外墙面水落管位置。 1、屋面渗漏的防治。 冬季屋面渗漏的主要部位是女儿墙防水檐下和集中排水的排 水口两处位置。 究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翘起缝隙， 在屋面积雪溶化成水超过卷材边缘时，顺着翘起的缝隙向下渗漏； 二是排水口是铁板焊制， 卷材粘贴在铁板上， 冬季寒冷时铁板与卷 材膨胀系数不同， 容易出现卷材翘起的现象。 屋面积雪溶化成水流 淌时，顺翘起之处渗漏。 另外排水口窄小， 防水施工时有一定困难， 防水施工人员疏忽不认真操作，也是引起此处冬季渗漏的原因之 一。 冬季屋面渗漏防治的主要方法： 在入冬前仔细检查女儿墙防水檐下卷材有无翘起缝隙， 如发现 有缝隙应用防水油膏嵌充，以牢固密实为准； 仔细检查排水口铁板与卷材粘贴是否密实到位， 如发现不 密实或没到位现象应立即用喷灯烘烤或重新粘贴防水卷材； 冬季一旦发生屋面渗漏，