星彦鸣溪谷房地产价格体系说明.docVIP

星彦鸣溪谷房地产价格体系说明 均价定位 我司从以下影响价格制定的各个因素，将本项目与市场可比项目进行比较： 位 置：即地段，购买房地产的重要选择因素； 交 通：与交通主干道的距离，可选择交通工具的多元性，人员出入的便捷性； 配 套：商业、教育、医疗、金融、休闲娱乐等社区配套的完善程度； 建筑密度：建筑物密度是否适宜，以保证用户的舒适和私密的需要； 环 境：小区的内、外环境，景色是否宜人； 停 车：车位是否充足，车辆出入的方便性； 噪 音：周围是否有交通主干道或工厂产生的噪音； 视 野：视线是否开扬； 通 风：自然风是否可以进入小区，户型内是否形成对流； 采 光：住宅采光的均好性； 户型特色：房屋的空间布置是否满足客户的需求； 外 型：外部建筑风格的美观性； 装 修：内、外的装修标准； 物业管理：是否有成熟、专业的物管公司介入； 发 展 商：发展商的知名度与品牌； 工程进度：良好的工程进度是客户购买的信心保证； 营销策划的周密性：全面、客观的市场分析，准确的定位，有效的营销策略等。 结合项目周边楼盘情况，我司作以下价格权重表，得出项目的折实均价。 结合发展商的开发成本、获利要求，以及片区市场供应状况，本项目目标均价为： 7550元/㎡（毛坯） 项目内部各户型价格调差 各户型价格调差原则 大景观差，大产品差、大楼层差 充分考虑各户型具有的景观（山景、海景、内庭景观）因素进行价格调整，保证价值的最大化； 挖掘产品的差异，通过高端产品树立价格标杆，促进主力产品的销售。 2、户型平面差分级 第一级别：主力户型，拥有山景、海景，朝南、朝东或南北通 1栋01、2栋02/03、3栋10层以上01/02、4栋10层以上01/02、5栋01 排序 户型 优劣势 1 2栋02/03（138㎡） 均为朝南，02单位看山景海景， 03单位看山体公园。03单位较02单位优 2 3栋10层以上01/02（181㎡） 4栋10层以上01/02（170㎡） 西面看山景，东面看海景。西面有西晒影响 3 1栋01（127㎡） 看山景，靠近小区入口。 4 5栋01（137㎡） 南北通，卧室看山景，客厅看园林景观。 第二级别：主力户型，享受园林景观或部分山海景观，朝北、朝东 1栋02/03、2栋01、3栋10层以下01/02、4栋10层以下01/02、5栋02/03 排序 户型 优劣势 1 1栋02（127㎡） 客厅、卧室看园林景观，主卧看山景 2 2栋01（127㎡） 客厅、卧室视线受3栋阻档，主卧看小区园林 3 1栋03（127㎡） 客厅看园林景观，主卧看山景及小区入口， 次卧与6栋对视严重 4 5栋02（103㎡） 客厅看厂房，2个卧室看山景。 5 3栋10层以下01/02（181㎡） 4栋10层以下01/02（170㎡） 东面看园林景观，视线受对面6栋及高楼影响。 西面有西晒影响。 6 5栋03（116㎡） 客厅、卧室看厂房，主卧看园林。 第三级别：非主力户型，面积较小，看内庭景观或工业厂房，朝向西或东 6栋01、02、03、04、05、06、07、08 排序 户型 优劣势 1 6栋01、07、08（57㎡） 客厅、卧室看厂房，有噪音影响。 2 6栋02（86㎡） 看小区入口景观，但与小区路对冲，风水较差。 3 6栋03、04、05（84-86㎡） 看园林景观，03单位客厅、主卧较开扬 4 6栋06（70㎡） 看小区园林 各户型分级图10以下：第二级别各户型分值图85807476879010下：717381695861605959626061 各户型分级图 10以下：第二级别 各户型分值图 85 80 74 76 87 90 10下：71 73 81 69 58 61 60 59 59 62 60 61 10上：86 10下：72 10上：86 10下：73 10上：86 10下：74 第厂房 大 南 山 第小区入口 第厂房 大 南 山 第小区入口 第厂房 第第三级别 第第二级别 第第一级别 第 10以上：第一级别 第二级别 第一级别 3栋17F 4栋16F 5栋15F 6栋10F 2栋10F 1栋10F 3、垂直层差定价说明 1栋、2栋、3栋、4栋、5栋由于景观跳级较多，层差较大，而6栋由于受厂房影响，层差相对较小。 1栋层差制定细则 楼层 层差 备注 1层 0/㎡ 2层 ￥300/㎡ 采光、景观跳级 3层 ￥100/㎡ 4层 ￥150/㎡ 跳过树木，景观开扬 5层 ￥120/㎡ 5-8层 ￥100/㎡ 复式 ￥300-500/㎡ 南面01单位顶层景观较好，加500/㎡ 合计 1270-1570 2栋层差制定细则 楼层 层差 备注 2层 ￥80/㎡ 3层 ￥150/㎡ 跳过