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房地产项目开发阶段税务筹划 一、税务筹划的定义 我国国家税务总局注册税务师管理中心编写的《税务代理实务》对税务筹划的定义：“是在遵行税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹，税收筹划的实质是依法合理纳税并最大限度的降低纳税风险。” 二、房地产企业税收筹划 目前房地产开发成本高、投资较大、周期较长，而往往房地产企业资金成本都很高，且一旦投入，资金流动性很低。但不论在取得土地还是房地产开发、经营、销售或者是保有等环节，房地产企业在每一个不同的环节中都会涉及税负。其主要涉及的税种有：营业税，税率为5%；土地增值税，税率为30%--60%的三级超率累进税率；企业所得税，税率为25%，税收负担较重。因此，房地产企业非常有必要进行税务筹划，合理地减轻企业税负。 房地产开发建设阶段主要是项目的开发建设，可以采用代建、合作建房等方式来进行相关税务筹划。 代建房屋又称委托建房，是指国家机关或企事业单位（委托方）通过招标等方式将建设工程项目委托给专业化的项目建设或管理企业，如房地产开发企业等（受托方），由其在承接后寻找适合的建设单位进行施工建造，并在建成后移交给建设单位或投资主体指定的使用者或经营者。根据相关规定，代建工程必须满足以下4个条件：委托方拥有土地使用权；委托方取得了有关部门批复，即委托方立项；签订委托代建合同，列明合理代建管理费；受托方（房地产开发企业）不垫付资金。 合作建房主要是指由一方提供资金，另一方提供土地使用权合作建房的方式，成立合营企业，合作建房， 双方采取风险共担，利润共享。 三、相关案例分析 （一）背景简介 Y公司为某市一家企业，其拥有一块未经开发的土地，现该企业想要对这块土地进行开发，修建一栋电梯公寓为员工提供福利房。X房地产开发企业为该市的一家中小型企业，公司是集合房地产开发、经营、销售、管理和服务等于一体的股份制企业，注册资金1000万元。其主要经营业务包括：规划设计、房产建造、征地拆迁、经营销售、物业管理等。 （二）项目介绍 Y公司拥有该土地的使用权，土地使用权的成本为3500万元，评估机构估价为4725万元，目前尚未进行任何开发活动。现Y公司已与X房地产开发企业达成一定的合作意向，双方都表示愿意相互配合采用最合适的办法进行运作。 那么，他们有以下三种合作方式： （1）X房地产开发企业代Y公司进行房地产开发，开发完后Y公司向X公司支付代建管理费。 （2）Y公司直接将该土地使用权卖给X公司，成交价格为 4725万元，X公司获得土地使用权后直接进行房产开发，待房屋建成后Y公司再以市场价买回。 （3）采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出资金，成立合营企业合作建房，且在房屋建成后双方采取风险共担，利润共享的分配方式。 （三）项目开发阶段的税务筹划分析 （1）税负计算。X房地产开发企业为Y公司进行代建。在这种情况下所涉及的各项税金及税额如下： X房地产开发企业为Y公司进行代建，应就收取的代建管理费征收营业税。假设管理费为100万元。 营业税应纳税额=100×5%=5万元 城建税及教育费附加应纳税额=5×10%=0.5万元 根据税法规定“房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征收范围”，因此，不征收土地增值税。 土地增值税应纳税额=0万元 所得税应纳税额=（100-5-0.5）×25%=23.625万元 X公司各项税负合计=5+0.5+0+23.625=29.125万元 Y公司直接将该土地使用权卖给X公司，成交价格为4725万元，X 公司获得土地使用权后直接进行房产开发。在这种情况下，Y 公司转移了土地使用权，且不属于投资、联营的情况，土地增值税与营业税都要缴纳。其中： 营业税应纳税额=（4725-3500）×5%=61.25万元 城建税及教育费附加应纳税额=61.25×10%=6.125万元 土地增值税应纳税额=（4725-3500）×30%=367.5万元 企业所得税应纳税额=（4725-3500-61.25-6.125-367.5）×25%=197.*****万元 Y公司各项税负合计=61.25+6.125+367.5+197.*****=632. ***** 万元 采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出资金，成立合营企业合作建房，且在房屋建成后双方采取风险共