中国购物中心调研报告摘要.docxVIP

PAGE 4 2012中国购物中心调研报告摘要 截止2011年底，中国开业的购物中心总量达到2,812家，累计商业建筑面积1.77亿平方米。预计2012年和2013年，中国购物中心年新增商业建筑面积将分别超过3500万平方米和4400万平方米，到2013年底，中国购物中心累计存量高达2.5亿平方米中购联统计。购物中心在中国如雨后春笋般涌现，其市场参与者也在行业快速发展和复杂的市场环境中不断成长并调整模式。中国连锁经营协会与德勤华永会计师事务所将联合推出2012年中国购物中心调研报告。这份报告基于我们对行业的研究、业内人士访谈、以及对196 中购联统计 中国购物中心的快速发展与迷思 中国购物中心的快速发展的主要动力来自城镇化和消费升级，同时也受益于住宅地产调控和地方政府推动，并且呈现体量趋大、近郊扩散、二三线兴起的主要特点。购物中心快速发展同时也存在过热风险，开发者和运营者更需要抓住商业本质，厘清迷思。 图1中国商业地产投资增速 数据来源：国家统计局 购物中心呈现越来越明显的大体量趋势。目前，中国一、二线城市购物中心平均体量约7万平方米，如北京的金源燕莎为60万平米，朝阳大悦城23万平米，都属于体量巨大的购 一线城市购物中心向城市近郊扩散。中国一线城市中央购物场所密集且租金持续高企，与此同时，城际交通逐步完善以及私家车保有量的快速增长使得距离不再是购物主要障碍，一线城市商业开始由中央城区向近郊扩散。近郊购物中心拥有更大的面积和更多的商品品种，可以充分利用其规模优势打造齐全的业态组合。相较于位于市中心的购物中心，近郊大型购物中心往往更需要依靠主力店带动商业氛围和吸引客流。 二、三线城市购物中心项目迅速增长。2009年起，购物中心开始在二三线城市快速蔓延，至2012年1月，中国在建购物中心面积约占全球总在建面积50%，其中以二三线城市位居前列。天津、沈阳的在建购物中心面积都超过200万平方米，成都的购物中心项目突破100个，且大多数体量在10万平方米以上。二三线城市的市场空白和消费潜力蕴含广阔的市场机会，地方政府也会提供优惠措施或协助招商。但在部分二三线城市，购物中心建设过热，或是居民的消费能力、消费观念还尚未达到大型购物中心的要求，开发者与运营者必须审时度势、量力而行。 购物中心进入调整高峰期 中国购物中心的建设热潮意味着存量升高，也预示购物中心，特别是一、二线城市的购物中心的增长动力将逐渐从大体量开发进入更加注重商业运营和零售渠道功能的发展时期。购物中心的开发者和运营者正在商业定位、业态组合、经营模式和管理等方面进行调整，以适应购物中心的发展规律和消费需求的变化。 差异化定位推动品牌调整。购物中心结合购物、餐饮、娱乐等业态，形成为居民提供“一站式”消费综合商业体，但优质购物中心的数量与购物中心的总体量并不成正比，类似的业态组合和品牌被认为是最大软肋。随着行业竞争加剧与零售管理能力增强，越来越多购物中心进一步明确定位，并围差异化的定位和目标消费群体进行品牌调整。诚然，购物中心对的品牌调整也是其经过一个周期的运营后提高经营业绩的要求。因此购物中心在前期规划建设、主力店面积、位置安排以及租户租约期限的安排等都要留有调整空间，要有前瞻性，只有这样才能为后期的陆续调整留有余地，把握调整主动权。 餐饮娱乐业态比重加大。我们的调研显示，餐饮娱乐已成为购物中心吸引客流的重要业态（见图2）。对于运营者来说，餐饮娱乐业态也成为购物中心实现体验式消费和延长顾客在购物中心内的滞留时间的不二法门。很久以来，业内普遍认同购物、餐饮、娱乐各为52：18：30的业态配比，目前，这个黄金比例正在被逐渐打破，购物、餐饮、娱乐并驾齐驱的配比业已出现。 图2消费者在购物中心的主要活动 来源：2012 中国购物中心调研报告 “主力店”模式演变。与餐饮娱乐业态比重加大形成鲜明对比的是，近来一些购物中心出于租金收益及定位匹配的原因开始实行去百货主力店。购物中心业态组合不再是以百货为主力店的单一模式，演化为还可以选择超市、娱乐或者品牌为主力店。也有购物中心甚至不再设有主力店而采取零租模式，引进更多符合其定位的品牌商户，提高整体租金管理收益。无论采取何种模式，购物中心要合理看待各个业态的租金比重，片面追求高租金的业态的组合往往达不到预期效果。 零售商持有物业意愿增强。中国购物中心的开发与运营目前主要由原住宅地产开发商和大型零售商两大阵营组成，不同的阵营也决定未来购物中心不同的经营思想。地产公司凭借多年开发住宅和其它建筑的经验，通常会出售购物中心，实行物业管理式的商业管理；而零售商依靠自身多年的商业资源和运营经验，通常实行统一化的商业管理。近年来随着零售物业租金以及零售租约陆续到期，资金实力雄厚的零售商通过购地自建方式运营购物中心，获取投资回收期后自有物业低成本运营优势，