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小户型公寓开发中的问题及其对策 摘要： 如今，城市的小户型公寓大多是当年的烂尾楼改建而成的，由于受到其 原有建筑结构和造型的局限，就必然导致小户型物业产品的诸多先天不足和种种 缺陷。当此类产品在总体供应紧缺而需求旺盛的情况下，其产品本身的这些问题 便会 一俊遮百丑 地被人们所忽略。而当市场供应日渐增多，人们对小户型有更 多选择时，此类问题便会逐渐显露，其产品也就逐渐会被市场所淘汰。 在当前小户型物业一哄而上，高唱凯歌之时，更有必要对这类产品问题及 其如何解决的对策做一理性剖析和冷静思考，以便在下一轮小户型的开发中能引 以为鉴，有所突破。 一、当前小户型存在的问题 目前市场上的小户型物业主要有以下几类问题： 1、房型不合理，居住功能差 现在，小户型公寓中大多是宾馆标房式的一室户房型，无独立厨房、无日常 起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，而缺乏日 常居家生活的功能。 这类标房式房型， 实际上就降低了作为居住物业的使用价值， 因为即使是酒店式公寓，其毕竟还是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。 除了这些标房式房型外，小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形 的怪异房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗间，无任何自然通风 采光，这种不合理是显而易见的。 这也是原先烂尾楼改建的无奈之举。 严格地说， 这类小户型房型可谓是市场的无效供应，是社会资源的浪费。 有些小户型中一房一厅的房型，虽说比上述房型好些，但总体来说也不如常 规住宅中与二房、三房组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一房一厅大多是 直套型的类似于传统公房中一室半户的房型。这种房型，客厅采光不足，而卧室 却过于明亮，两者恰好相反。因根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应胜 于卧室，应更充足。 此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病，房型设计与装修设计 时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小、五脏俱全”的小而全、小 而精。这同样影响到小户型的居住功能。 2 、得房率低，走道过长 如今，小户型公寓的得房率普遍远低于常规住宅，大多在 70 ％左右，有的甚 至只有 60 ％，如“金银汇” 60％，“SOHO时代” 64％，“巴黎时韵” 68％等。这 与通常新建住宅 80 ％以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明 的购房者来说， 这一过低的得房率， 显然会影响他们购房的抉择 ( 尤其是当市场上 出现了更高得房率的小户型时 ) 。 过低的得房率，实际上就缩小了套内的使用面积，或者说实际上增加了套内 使用面积的折合单价，其不实惠、不合算是不言而喻的。 造成得房率低的一个重要因素，便是其点式高层，一梯几十户走道过长的陈 旧设计。现在的小户型楼，往往都是中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同 鱼骨状的平面布局；或者中间绕电梯一圈走道，四面为住户的回环状布局，形成 整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。 这一设计的不合理也是显然的，既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨 别方位和人员的疏导，且又造成过多的分摊面积，降低得房率。从而，也就削弱 了其物业产品未来的市场竞争力，以及其保值增值的功能。 3、识别性差。存在安全隐患 由于小户型公寓设计的陈旧，一个层面几十户，鱼骨状、回环状一贯通的平 面布局，便必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌室号， 几乎无其他可识别的不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感。有 的甚至七拐八弯，仿佛进入了迷宫，一旦有火警便难以迅速疏散。且外人闯入也 难以觉察，不象一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。这便会给不法之徒留下可 乘之机。 4 、一梯几十户，上下不便 现有小户型公寓，大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置。如“金银汇” 的 32 层三梯 54 户，“自由自宅”的 6 层 2 梯 40 户，“奔腾新干线”的 32 层三 梯 20 户， “蓝朝部落”的 32 层四梯 24 户等。平均每部电梯每天要承载一百多户 至二百多户的上下运量，有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。就 算每户只有一人居住，那么