08年杭州金地自在城策划案.docxVIP

金地?自在城项目策划案 市场分析 区域市场分析 浙江省省会杭州是首批国家级历史文化名城，国际风景旅游城市，下辖八个区和五个 县（市），全市面积 1.66万平方公里，人口 666万，其中市区人口 414万。连续16年GDP 保持两位数增长，经济总量位居全国省会城市第 2位、副省级城市第 3位、大中城市第8 位，打响了“经济强市、文化名城、旅游胜地、天堂硅谷” 4张“金名片”。 投资需求增长趋缓。1-3季度，完成全社会固定资产投资 1221.77亿元，较 去年同期增长20.1%，与上半年相比回落 4个百分点。扣除投资价格上涨因素， 1-3季度， 实际分别增长6.1%、7.5%，同比回落7.8个百分点。 住宅需求预测 据统计，截至2008年11月底杭州八区（包括余杭、萧山）共推出住宅用地（建筑面积） 不足334万平方米，这个数字甚至少于 2005年的供应量。据汉嘉地产顾问统计，截至 2008 年11月底，杭州八区商品房存量超过 650万平方米，已远远超过杭州八区年均销售量 500 —550万平方米。 2009年杭州八城区商品住宅市场潜在供应量约 1060万平方米，加上 2008年的存量， 按年均去化量来计算，约 1700万平方米的可售房源，至少需要 3年来消化。 1.2.1供给大幅增加，需求同步萎缩，供需矛盾突出，去化压力巨大 1-11月，杭州主城区批准上市商品房 475.55万平方米，较去年同期上涨 31.99%,其 中住宅批准上市面积为 401.3万平方米，较去年同期上涨35.6%；商品房成交面积为 245.31 万平方米，较去年同期下降 46.70%，其中住宅成交面积为 184.77万平方米，较去年同期下 降52.75%。杭州主城区供销比达 1.94，市场供应充足，需求严重缩水，截至 11月30 日, 杭州主城区商品房可售面积达到 401.71万平方米，创历史新高，其中七成以上为住宅，市 场去化压力巨大。 1.2.2价格起伏震荡，下行趋势明显 1-11月，杭州主城区商品房价格震荡起伏，进入三季度，价格回落趋势较为明显，但 仍较去年同期小幅上扬，继续在高位运行。 11月，商品房成交均价为 14348元/平方米，环 比下跌4.47%，同比上涨6.42%; 11月，住宅成交均价 14804元/平方米，环比下跌 4.0%, 同比微涨0.3%。自万科9月7.5折大幅优惠冲击杭城楼市后，杭城住宅价格即开始松动， 大部分已开楼盘虽然不像万科那样大张旗鼓， 但增加附加值，给上门客户优惠、推出特价房 等已屡见不鲜，相较之下，新盘的操作空间更大， 10月、11月新开的楼盘定价都做出了调 整，普遍低于事前摸底预想的价格 2000元/平方米左右。 1.2.3其他参考指标显示外围环境依然吃紧 2008年1-10月，杭州市区城镇人居可支配收入达到 20418元，较去年同期增长10.4%， 与此同时，房价收入比为仍高达 16 （已房屋面积100平方米计算），与此同时，房价租金 比接近400，市场环境不容乐观。 90平方米房源对价格最敏感、去化压力趋大； 90-140平方米的房源消化压力不 大；140— 210平方米房源去化速度不容乐观；豪宅市场的去化力要看稀缺性。 2?项目分析 项目名称：金地?自在城 项目概况： 金地?自在城项目位于杭州市西湖区三墩镇，东至通济路，南至金渡北路，项目占地 面积546亩，总建筑面积约 37万m2，绿化率50%，容积率为1。地块内金家汇河、董家桥 河、池华港河、三墩港河四条天然河道环绕。建筑类型包括杭城稀有的大规模城市别墅组团、 别墅、复式小高层、精装修高层景观公寓等， 是目前杭州三墩板块规模最大、起点最高的综 合性住宅项目，也是金地地产进驻杭州的首个重量级大盘。 在未来将成为区域高端住宅标杆。 项目市场定位分析 三墩作为新兴的高尚居住区， 是杭州以居住功能为主的新兴城市副中心， 交通条件、自 然资源都很好，商业逐渐成型，整体上已经比较成熟， 老百姓的综合居住生活成本相对较低， 这也是我们当初看中这片区域的原因。 今后地铁二号线、快速公交二号线、厚仁路商业街的 开通，还将增加这片区域的成熟度。 目前三墩在售的新楼盘数量和房源数量都比较少，之前撑起整个三墩楼市的亲亲家园、 三墩颐景园、兰韵天城、紫金港湾等商品房项目已经售罄或者只剩尾房， 目前只有白马尊邸 一个比较新的楼盘独撑三墩楼市，白马尊邸一期开盘均价为 9500元/平方米，金地集团85 万方的自在城和中海的项目还没开盘。经调查研究， 90-120平方米的户型被企业认为最受 市场欢迎。 24 推售情况：未开盘 宣传主题： 自在主题语：风雅清苑，自在天成 风雅，表现金地高端典雅的定位 清苑，表现居住环境的舒适 自在，表现自在城的内在品质 天成，表现金地的王者风范 自在系列语：