亚龙湾区域市场调研和对应案例分析.ppt

区域市场调研和对应案例研究 三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地 三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富； “中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者； 随着世界小姐选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升； 2006年旅游人数超过450万人次，三亚已经成为著名的旅游度假圣地 第三产业已成为三亚的主导产业，无污染产业体系已初步建立，并将继续完善 三次产业结构由2000年的33.1 ：20.3：46.6演变为2005年的28.4：26.0：45.6 。第三产业已成为三亚的主导产业。 三亚“十一五”期间的主要任务是优化产业结构，构建无污染的以旅游业为带动的产业体系 旅游业已成为三亚贡献率最高、拉动力最强的优势产业，是三亚经济的第一大产业 从地理上看，亚龙湾处于相对封闭的区位，已经发展形成了相对纯粹的高档次旅游度假区 在亚龙湾西南有大型军事基地，一定程度上阻隔了亚龙湾和其它区域的联系。 从功能上看，亚龙湾的一期建设已经形成了大量的高端酒店集群 从空间布局上看，目前高端酒店占据了绝大部分的一线海景用地 从城市规划和区域发展上看，三亚湾、大东海已发展成为度假娱乐型，而红塘湾定位于度假居住型，海棠湾规模较大，规划为综合性的休闲旅游度假新城 从内部资源上看，亚龙湾具有世界级的热带滨海资源，但是目前吸引力比较单一地依赖一线滨海资源 对于度假客来说，沙滩海景是亚龙湾最吸引他们的元素，无论是一线还是二线的客人的主要活动场所包含沙滩，即使是不会游泳的客户也一定会到沙滩上去 亚龙湾二期建设能通过开发利用其他资源，形成除沙滩海景之外的吸引点 湾内目前红树林处于保护状态，尚未进行保护性开发 龙潭湖水质较差，水位较低，目前还未能充分利用 二期还可以对湾内山体等其他资源进行利用 亚龙湾乃至整个三亚热带特色风景旅游景点众多，但人文旅游景点和资源较少，文化吸引力和特色较低 度假客对湾内景点不感兴趣，湾内景点难以起到多角度构建亚龙湾吸引力的作用 湾内度假客对景点不感兴趣，一般都不会去，甚至有客户不知道有蝴蝶谷、贝壳馆等景点 旅行团被旅行社安排到湾内景点，但是对景点的评价都不高 二期开发面临着安置村民和基本农田可能无法改性的问题 基本农田的问题可以利用用地规划修编的机会进行调整 ，但是也存在着无法调整或无法完全调整的可能性。 即便基本农田无法调整，也必须纳入到亚龙湾整体规划中去，以保证度假区的整体性。 随着亚龙湾二期开发的展开，交通设施与交通组织需要得到进一步的改善 进出亚龙湾的道路较窄，在旺季会出现堵车的情况 湾内车流量大，存在安全隐患 客户从酒店到沙滩缺乏安全通道 由于历史条件所限，酒店的配套重复建设，利用率有限，同时整个亚龙湾的公共配套缺乏 由于发展阶段的原因，酒店间相互协同较弱，缺乏公共配套 各个酒店不得不自建全面的配套 各个酒店的配套使用率不高 但是与国际一流休闲度假区相比，目前亚龙湾已有的住宅开发项目密度较高，建筑形态较复杂多样，未来有社区化发展的趋势 根据顾问合同，本报告共包括四方面内容 从国际一流旅游度假区域发展规律来看，三亚正处于向成熟的国际一流旅游度假区域的发展阶段 旅游业已成为三亚贡献率最高、拉动力最强的优势产业，是三亚经济的第一大产业 三亚的游客数量持续高速增长；05年起，国际游客增长势头迅猛，三亚已加快向成熟的国际化度假胜地发展 区域竞争——盘点三亚市依托于海景资源的旅游休闲度假区 大东海——已经完全融入了市区体系，发展容量有限，档次很难提升 大东海的配套成熟程度在几大湾区中处于领先地位，决定了中短期度假的定位 大东海——酒店以四星级为主，住宅物业以高层为主 大东海住宅客户比较多元化，度假和投资都占相当比例 大东海受到发展空间等限制，发展空间不大，以现状很难和亚龙湾竞争 三亚湾——承担了一部分城市功能，配套齐全，目前主要消费者层次低于亚龙湾 三亚湾一线最大的特征是住宅的比重大，酒店和住宅物业排布非常密集 三亚湾未来将向城市型综合度假区发展 阳光海岸和凤凰岛——大型综合功能区，在会展和高档次观光上具有一定竞争力 凤凰岛和阳光海岸未来的竞争力集中在高端观光和度假上，但容量有限 海棠湾——滨海新城，是三亚未来高起点的城市型旅游度假区 海棠湾将建多元社区、生态公园和综合旅游度假区三个功能区 海棠湾将具备居住、度假、旅游的综合功能，并配置完善的商业、休闲娱乐设施 海棠湾在新城发展模式中具有配套齐全程度、规模效应优势 红塘湾——以住宅开发为出发点，打造高端度假社区 红塘湾选择差异化发展，定位上以高尚住宅为主要发展方向 红塘湾规划以住宅开发为主，目前已经进入土地出让环节 坎秧湾和