中指数恒大研究院：2019中国城市发展潜力排名.pdfVIP

中国城市发展潜力排名 ：2019 原创 ：任泽平 熊柴 泽平宏观 4天前 城市排名 来自泽平宏观 00:00 10:17 文：恒大研究院 任泽平 熊柴 闫凯 李圳辉  白学松 实习生姜文镪、顾才鑫、徐灏等对本文有贡献 导读 我们提 出了业 内广为采用的标准分析框架 ： “房地产长期看人口、中期看土地、短期看金 融”。 当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶 段，房地产长效机制加快构建、 “一城一策”推行，城市发展潜力差异巨大，城市研究变得尤 为重要。 本课题是我们历经一年多对经典框架的细化与量化，在前期60多个指标、超过10万条数据基础 上筛出27个指标、约5万条数据，以此建立多维度、多层次、可验证的城市发展潜力基本面+市 场面评价模型，对全国除三沙市及港澳 台外的336个地级行政单元的发展潜力进行客观排名。 本研究对于认识城市发展潜力、政府构建长效机制、促进房地产市场平稳健康发展、居民安居 乐业、企业投资决策等具有参考价值。 摘要 研究背景与分析框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代。1）背景：房地产 进入新周期，城市发展进入城市群都市圈时代。中国20-50岁人 口于2013年见顶，存量住房套 户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量 发展的新时代新周期。在中长期，城镇化、居住改善、城市更新三大红利将支撑中国房地产市 场未来平稳发展。从区域看，中国进入城市群都市圈时代，区域分化突出，城市发展潜力差异 巨大，城市研究价值更加凸显。2）分析框架：基本面分析趋势，市场面分析时机。基本面分 析是城市发展潜力研判的核心，关键在于研判人 口，逻辑链条是：人随产业走，产业决定城市 兴衰，规模经济和交通成本等区位因素决定产业布局。我们在基本面关注需求侧的人 口现状、 人 口潜力和人 口购买能力，以及供给侧的住房存量及土地财政依赖度，共涉及23个指标。在市 场面，用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等波动较大的4个短期指标研判城市 市场热度，以在基本面分析基础上判断进入时机。根据历史数据回测，准确度为75%。 基本面：2019年中国城市发展潜力排名。1）榜单概览：2019年深北上广稳居中长期发展潜 力榜单前4名，二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；东部地区有32座 城市进入前50名，长三角、珠三角地区表现尤其突出；东北地区有超八成城市位于200名之 后 。百强城市 以全 国13% 的土地 ，集聚50% 的人 口，创造73% 的GDP ， 占全 国商品住宅销量 的 62%。2）人口现状：人口持续向大城市集聚，中西部核心城市崛起。从区域层面看，当前人 口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人 口再集聚并存，京沪津苏黑吉辽人 口增长低 迷甚至负增长。从分线城市看，人 口持续向一二线大城市流入，三线城市全域流入流出基本平 衡，四线城市持续流出。从重点城市看，深圳、广州、杭州常住人 口大幅增长，西安、成都、 长沙等中西部核心城市 日益崛起，北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人 口增长放缓。 3）人口潜力：人随产业走，一二线产业基础及潜力突出。一二线城市以25.5%的人 口创造了 46.5% 的GDP ，人 口集聚潜力很大。在产业创新方面，一二线城市头部效应显著，上市公司 占 比、发明专利授权量合计分别 占约70%、75%，其中京沪深 占据绝对高地，杭州、广州、苏州、 南京、成都等城市居前。在交通区位上，一二线城市 占据交通枢纽地位，高铁始发终到趟数分 别高达740、149趟，东部地区受益于 自然地理和率先发展战略交通基础条件更优。在公共资源 上，一二线城市优