公共配套设施在增值税和土地增值税中的处理11-25.docxVIP

一、公共配套设施的概念 公共配套设施是指开发商按照国家及地方有关规 定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各类公 用建筑，类型分为非经营性公建和经营性公建。 非经营性公建即指无法给开发商带来经济价值的 公共配套设施，包括地方相关文件中明确规定的 非经 营性公建(如津建房(2014 ) 648号涉及的23类 非经营性公建配套)、按照土地出让合同的规定或为 满足购房人生活需求而必须建设的限走用途配套用房, 如建设的邮政局、司法所、养老院，地上的独立设备间 等。 经营性公建即能为开发商带来经济利益的公共配套 设施，即与非经营性公建相对立的公共配套设 施。 二、非经营性公建的关键点 非经营性公建和经营性公建在财税上的处理存在 着巨大差别，要将公共配套设施作为非经营性公 建处 理，通常必须符合以下几种情况： 1 ?公共配套设施属于全体业主所有，一般应有属于全 体业主所有的产权证明或是由物业委员会接收的 相关 材料； 2?无偿移交给政府部门，一般应有移交给当地政府 部门的移交手续； 3.人防类设施，此类国防资产本属于国家所有，应 有人防部门的验收证明等资料； 4?开发项目内一些地上独立设备间，这些由于没有 独立产权，一般难以取得相关的移交资料，可以尝 试 跟专业的政府职能部门或业主委员会沟通接收事项。 5?开发项目内一些地上独立设备间，在房地产的测 绘 报告中一般都会有相关体现，根据每个地方税务部门 的要求，对地下公用设备间在测绘报告中的标示都有 一些成文或不成文的规走。 对于非经营性公建，必须严格符合以上的要求，才 能作为非经营性公建进行财税处理。尤其是在土地增 值税中的处理，必须在清算报告递交前取得以上相关 资料，否则虽然性质上属于非经营性公建，仍有被要 求作为经营性公建处理的可能性。 三、公共配套设施的财务处理 根据公共配套设施的在财务上设置的成本对象，开 发阶段公共配套设施所发生的建设支出一般都在〃开 发成本-公共配套设施费〃下进行核算。开发阶段完成 后，区分其属于非经营性公建还是经营性公建，分别 按以下原则进行处理： 对于非经营性公建，应将其作为过渡性成本核算对 象，将其开发阶段所发生的建设支出按照一定的 分配 方法分配到其他成本对象上，后期随着产品的 销售进 度逐步结转至主营业务成本中。 对于经营性公建，开发阶段完成后，应将其作为 独 立的成本核算对象，和房地产企业所开发的其他产品 采取一致的产品成本核算办法，单独核算应分配的各 项成本，作为后期销售的产品成本或是房地 产出租或 自用的折旧摊销成本基数。 四、公共配套设施的税务处理 区分非经营性公建和经营性公建，公共配套设施 在 相关税种中的处理原则也大相径庭。 对于非经营性公建在增值税、土地增值税、企业 所 得税中的处理详见后。 对于经营性公建在税务中的处理，实际上相当于房 地产企业的开发产品，对其产生的经营收入必须 按照 相关规定缴纳增值税、土地增值税及企业所得税等相 关税收。 公共配套设施在不同税种中的处理 对于房地产开发项目，经常会同时配建一些公共 配 套设施。而在增值税、土地增值税及企业所得税中的 处理存在一定的差别。 增值税对于增值税的〃老项目〃，公共配套设施不 影 响增值税计算缴纳的金额。对于〃新项目〃，公共 配套 设施的影响从两个方面影响缴纳的增值税额，一是从 当期可从增值税销售额中抵减的土地价款，二是公共 配套设施建设所发生的进项税额。 首先来看土地价款抵减增值税销售额的相关规定： 当期允许扣除的土地价款二（当期销售房地产项目建 筑面积-房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地 价款。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行 纳税申报的増值税销售额对应的建筑面积。房地产项 目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总 建筑面积（不包括销售房地产项目时未单独作价结算 的配套公共设施的建筑面积）。其中〃单独作价〃，是 指为单独签订销售或转让使用权的合同，并收款价款 或永久使用费。 由以上规定可以看出，对于公共配套设施占用的土 地，如果不能单独签订销售或者转让使用权的合同， 则不参与抵减增值税销售额土地价款的抵减。反之则 需要参与分配。对于建设公共配套设施所发生的进项 税额《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 （财税（2016〕36号）附件1 :《营业 税改征增值 税试点实施办法》第二十七条对于不得进项税额抵扣 的相关规定，公共配套设施所发生的进项税额不属于 以上不可抵扣的情形，可以进行抵扌口。 土地增值税对于房地产开发企业成片受让土地使用 权后分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的 确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算 分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的 其他方式计算分摊。这里的总面积和总建筑面积，根据 国税函〔1999〕第