福鼎大厦调整策划书DOC12(1)策划书.docxVIP

福鼎大厦调整策划书 -、调查销售现状 1、基本情况 福昴“温州商城”位于福鼎市中心罠繁华的商业街区，是福宿市皇冠钻石宝地，占 地约14亩，建筑面积42000平方米，福鼎大厦是“温州商城”的主楼，23层高87.6米， 为目前闽东第一高楼。福最大厦集商、住为一体，欧式风格，一至三层为商铺和写字楼， 四至二十三层为住宅。搂盘定位为城市高尚住宅，入住福昴大厦将成为名贵和尊严的象 征。 相关链接：竞争楼盘概况 新时代商厦 □开发商：福输市裕阳房地产开发有限公司 □设计单位：中美合资林同炎、李国豪土建工程设计院 □区位：东临桐山溪，西接规划中的市政广场，南靠太姥大道，北频市政大院。 □广告中心语：新时代商厦一新时代的品质，新时代的选择 □楼盘寓意：溪江、龙山两溪左右相通；太姥、市府大道南 北交泰，以风水角度讲，溪流龙云凝紫乞，地 享水口积黄金。三幢高层塔楼成三角宿足之势， 正应了福鼎的福祉器盛之意。 □总建筑面积：50500平方米 其中：地下停车场3990平方米； 一层独立商铺4200平方米； 二层大型超市4300平方米； 三层大型酒家4300平方米； 四层娱乐中心4300平方米： 5-20为写字楼和高级住宅，户型面积为82-210平方米： □两1115层高层；为二梯四户，朝向差价晟高为150元/平方 米，层差价为70?90元/层，均价约为2000 元/平方米。 一幢20层高层：为二梯七户，朝向差价最高为180元/平方 米，层差价为70-80元/层，均价约为2250 元/平方米。 □按揭：享受说高七成20年银行按揭贷款。 □物业管理：福黯市阳光物业管理公司；套房物业收费分80? 140、141-170. 171-210 平方米三个档次（60-90 元/月，含电梯、卫生、服务、保安等）。 □物业配套：（1）地下车库可容纳60多辆小车； （2） 设十一部进口电梯和二部电扶梯； （3） 设宽带局域网系统； （4） 双自动消防报警系统和煤气管道预埋； （5） 设双路水电源； （6） 设置24小时保安电子监控中心。 □竣工及入住时间：计划于2003年12月竣工，2004年4月 交付使用。 □销售情况：朝向较好的东南户型销售最好，且大多数已销 售出去，预计总销售量为楼盘体量的30%。 锦江大厦 □开发商：福棉市康华房地产开发有限公司 □设计单位：福州大学土木建筑设计研究院 □区位：东临桐山溪，西频古城东路，南与市人大委员会相邻。 □广告中心语：缔造经典时尚家居生活 □总建筑面积：约12000平方米，1?4层为商铺与超市或娱乐 场所，5-17层为住宅。 □ 一幢17层高楼：为二梯七户，最大朝向差价为50元/平方 米，5?10层层差价为40元/平方米，10-17 层层差价为80元/平方米，均价约为2050 元/平方来。 □按揭：享受罠高七成20年银行按揭贷款。 □物业管理：物业管理公司尚未确定，物业收费根据楼书大 致在40?90元/月。 □物业配套：（1）全自动消防报警系统； （2） 24小时保安电子监控系统； （3） 预留煤气管道，预设宽带局域网系统； （4） 设有双回路电源，并配有应急电源； （5） 设有地下30T蓄水池。 □3夏工时间：计划于2003年6月竣工。 □销售情况：朝向较好，临江的东南、东北户型销售最好， 基本已售完，其它户型还较多。 太姥商厦 □位于南大路与古城南路交叉口，现首期开发的多层住宅已售完，小高层尚未推出，至 今已完成桩基工程。太姥商厦多层的物业费用是20元/套，小高层暂定为90元/套，视 具体户型大小有出入。 2、销售情况 福鼎大厦于2001年初正式发售，到目前为止，已成交31套，余64套（四层起计）, 以套数计算，实际销售率为32.6%。 销售情况统计表 单元矣别 总套數 已销售 未销建 占未舗售姿 數 所余紡隹额 占所余销隹 额 01西北 19 1 18 28 1% 6504465 28 7% 02西南 19 7 12 18 8% 4891492 21 6% 03东南 19 12 7 10 9% 2766452 12.2% 04东 19 4 15 23 4% 4243683 18 8% 05东北 19 7 12 18 8% 4236303 187% 合计 95 31 64说明：利余单元标准均价为2074 9元/平方米。 从表中可以看出，以东南和东北、西南向销售情况较好。 剩余单元总销售额为。（见表） 二、销售障碍分析 项目销售出现上述情况，不是偶然的，必然存在较深层次的原因。突破销售障碍的 关键是对可能存在的销售障碍有淸醒的认识。综合楼盘自身质素及对福傭房产市场的整 体把握，我们认为在前期销售过程中主要显现出来的障碍点有以下几方面： 障碍1:缺乏系统的销售思路 “知己知彼，百战不殆