第48讲_土地增值税法律制度.docxVIP

第四节 土地增值税法律制度 目录 一、 土地增值税纳税人（★） 二、 土地增值税征税范围（**） 三、 土地增值税应纳税额计算（含税率、计税依据、应纳税额）（★★★） 四、 土地增值税税收优惠（★★★） 五、 土地增值税征收管理（**） 概念：土地增值税是对 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物 并取得收入 的单位和个人，就其转让 房地产所取得的增值额征收的一种税。（有偿的行为） 一、 土地增值税纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 二、 土地增值税征税范围 （一） 一般规定 转让国有土地使用权的行为征税， 出让国有土地使用权的行为 不征税。 转让地上建筑物及其他附着物产权的行为。 土地增值税只对有偿转让房产征税，对以继承、赠与等方式 无偿转让的房地产， 不予征税。 （二） 特殊规定 企业改制重组 （1） 非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司，对 改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业， 暂不征收土地增值税。 （2） 企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业 合并为一个企业，且原企业投资主体 存 续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业， 暂不征收土地增值税。 （3） 企业分立：按照法律规定或者合同约定，企业 分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业， 对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业， 暂不征收土地增值税。 （4） 作价投资：单位、个人在改制重组时以房地产 作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资 的企业，暂不征 收土地增值税。 以上情形不适用于房地产开发企业。 房地产开发企业将开发的部分房产，转为 自用或用于出租 等，未发生产权转移的，不征收土地增值税。 房地产交换：属于土地增值税的征税范围。但是个人之间互换自有 居住用房地产的，经当地税务机关核 实，可以免征土地增值税。 合作建房：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房 自用的，暂免征收土地增 值税；建成后转让 的，应征收土地增值税。 房地产出租 房地产出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此， 不属于土地增值税的征税范围。 房地产抵押 对房地产的抵押，在 抵押期间不征收 土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土 地增值税。对于房地产抵债而发生房地产 权属转让的，应列入土地增值税额征税范围。 房屋的代建行为 取得的收入属于劳务收入性质， 不属于土地增值税的征税范围。 房地产的重新评估 房地产权属没有发生转移，也未取得收入， 不属于土地增值税征税范围。 【例题1 ?单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的 是（ ）。 出租住房的孙某 转让国有土地使用权的甲公司 出售商铺的潘某 出售写字楼的乙公司 【答案】A 【例题2 ?单选题】（2015年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的 是（ ）。 房地产的出租 企业间房地产的交换 房地产的代建 房地产的抵押 【答案】B 三、土地增值税应纳税额计算 （一） 适用税率 土地增值税适用4级超率累进税率。 （二） 应纳税额计算 土地增值税应纳税额=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数 增值额=房地产转让收入-扣除项目金额 增值率=增值额/扣除项目金额 （三） 计税依据 应税收入 纳税人转让房地产取得的收入为 不含增值税收入。包括货币收入、实物收入和其他收入。 扣除项目 准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容： （1）取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额包括以下两个方面： 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 协议、招标、拍卖等方式取得：土地出让金； 行政划拨方式：补交的土地出让金； 转让方式：向原土地使用权人实际支付的地价款。 取得土地使用权缴纳的费用和税金（含契税和相关手续费等）。 （2） 房地产开发成本 房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础 设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 （3） 房地产开发费用 房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、 管理费用和财务费用。 但在计算土地增值税时， 房地产开发费用并 不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别情况处理： 财务费用中的利息支出， 能够按转让房地产项目计算分摊并 提供金融机构证明的，允许 据实扣除，但最 高不得超过 商业银行同期同类的贷款利率计算的金额。 其他开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 5河内计算扣除。 财务费用中的利息支出，不能够