娱园旅游度假区开发可行性建议书.docVIP

第一章项目背景 1.1区位条件 1.2微观环境 3市场环境 4产权及机制 5开发现状 1.6优势分析 7困难分析 第二章旅游资源调査与分析 1旅游资源状况 1. 1起伏的地貌 1.2秀丽的水体 1?3宜人的气候 1. 4民风纯朴的农村景色 2资源组合评述 2. 3资源总体评价 第三章客源市场分析 1客源市场定位 3.1.1逗留目的分析 1. 2地理来源分析 1.3游客嗜好分析 2限制条件分析 2.1季节性、周期性限制因素 2. 2其他旅游点的存在 第四章旅游产品市场定位 1定位原则 2开发思路 3市场定位 第五章 旅游产品设计与功能分区 5.1旅游产品设计 2游览线路组织设计 第六章旅游区形象策划与产品营销策略 1营销策略 1. 1策略 1. 2营销步骤 1. 3目标市场 2促销宣传 2. 1正确的促销思路 3. 2促销渠道 3. 3促销策划 第七章开发的效益估算 1景区建设规模 2建设成本费用估算 2. 1基础设施建设费 2. 2绿化工程费 2. 3管理费 2. 4不可预见费 3效益分析 3. 1直接效应 7. 3. 2间接经济效益 第八章 实施步骤与保障机制 1分期实施 8?1?1项目分期 8.1.2各期目标 1. 3实施步骤 2保障机制 2. 1投资开发方式 2. 2经营管理体制 第一章项目背景 1.1地理位置 项目开发地余源水库位于江西省万年县珠山乡，地理 座标为北纬28° 40 15〃 ,东经117° 07 26〃 。北面是 北源村，南部金流村，东有零紫峰，西至江西水泥厂。库 区有余源和金流两个村委会。 2交通条件 项目所在地万年县位于江西省东北部，境内有皖赣铁 路。公路有206国道穿境而过，从县城通往各乡镇的路面 都实现了硬化。目前库区与外界的交通联系只有一条机耕 道。随着县乡镇对该机耕道的拓宽、平整，该库区发展旅 游业的区位交通条件将得到明显改善。 1. 3市场环境 在大力发展旅游业的形势下，江西省提出了 “生态江 西，休闲花园”的旅游发展构想，上饶市提出了大力实施 “鲍鹏战略“，加快旅游业发展的若干意见。随着社会劳 动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲 暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成 了巨大的旅游客源市场。 虽然万年周边地区水体旅游资源比较丰富。但同类型 的水库(湖区)旅游项目则不算太多。开发得比较好的是 上饶枫泽湖、婺源鸳鸯湖、万年龙泉湖。但针对鹰潭、景 德镇等地的客源市场，本项目开发则有明显的区位优势； 龙泉湖开发先行一步，正在向市场逐步推销，则是本项目 主要的市场竞争对手。 1. 4产权及机制 库区边岸、半岛等陆地及其资源产权绝大部分归珠山 乡人民政府所有，少部分为陈营镇人民政府所有，库内水 域资源产权归珠山乡人民政府所有。上述两家单位同属于 万年县人民政府领导，关系融洽，便于协调。 水库边岸、半岛上的山林资源一般按现行政策由珠山 乡或陈营镇下属村、林场管理，部分采取了承包方式经营, 多数处于自然状态；放养水面由珠山乡人民政府收回，交 给娱园旅游开发有限责任公司一并经营。 1.5开发现状 目前只有江西水泥厂工人、家属和附近居民到库区游 泳游览，也有一些摄影爱好者来此拍摄艺术照片；半岛上 没有人工建筑；水库内只有少量条件简陋的木船或木排供 村民往来、樵采和捕鱼，旅游开发尚未起步。 1. 6优势分析 项目地的区位条件是发展当地旅游业的主要优 势。特别是项目位置处于万年县城近郊和江西水泥厂厂后, 可以形成客流、物流的“盆地效应”，有利于形成旅游客源 规模和旅游资本积聚。而项目地本身的资源品质是旅游开 发后走内涵式发展的内在因素。 立项单位的党政领导，对发展旅游业有高度的认 识和积极性。围绕本项目做了大量相关工作，政府主导是 本项目取得成功的有效保障。 整个项目地理环境处于一个相对封闭的状态。水 库由低山丘陵环绕，除了一条机耕道外，没有其他对外机 动车道，便于周边环境的整体保护和项目的经营管理，这 是项目开发以后不断提高品位的重要条件。 1. 7困难分析 地质地貌条件不是十分优越，在社会上的知名度 较低。该水体主要用于本地的水利灌溉，功能比较单一， 对其他地区没有什么影响；库区边岸土层不够肥沃，植被 种类不够丰富，园林绿化工程难度较大、周期较长。 旅游基础设施缺乏。库区目前除了通电和机耕道 正在计划拓宽平整以外，电信和无线通讯条件急需改善， 否则，将直接影响到该项目的实施。 万年经济欠发达，长期以來是以农业和工业为主, 第三产业比重较小，旅游业更是新生事物。虽然发展旅游 业已经提上了议事日程，但是，在群众中对旅游业的认识 还有一定的差距，尤其是对于应该如何发展旅游业，还缺 乏必要的科技和人才支撑。 第二章旅游资源调查与分析 2.1旅游资源状况 2.1.1起伏的地貌 余源库区