2015年《案例分析》真题解析.docVIP

报课咨询电话： / 400 810 5999 PAGE / NUMPAGES 　　　　 第 PAGE 1页 关注“房地产估价师”微信民众号 及时获取备考资讯 2015年《案例分析》真题解析 　　一、问答题（共3题,每题10分。请将参考参考答案写在答题纸对应的题号下）　　（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼,有商业、办公和住宅多种类型物业,该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月,甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后,决定出售该综合楼六层的部分办公用房,再次委托乙房地产估价机构进行评估。　　请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？ 　　【参考参考参考答案】1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。第一次估价的估价目的是抵押贷款评估,第二次估价的估价目的是转让估价；第一次估价的价值时点是2012年9月,第二次估价的价值时点是2014年7月；第一次估价的估价对象是该综合楼整体,第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；第一次估价的价值类型是抵押价值,属于非市场价值中的谨慎价值,第二次估价的价值类型是市场价值。　　2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则,第二次估价评估的是市场价值,则其估价原则除了没有谨慎原则外,其他应遵照的原则与第一次估价相同。 　　主要考点：　　1.估价基本事项；　　2.价格差异原因分析。 　　（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层）,钢筋混凝土结构,建设期2年,建成于2007年,登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2）,土地面积为3000m2,土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时,取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时,以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金,年租金增长率6%,收益年限48年进行测算。请问：　　1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？　　2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？ 　　【参考参考参考答案】1.建筑面积应为20500m2。地下建筑面积也要花费成本。转让是整体转让而不仅是地上建筑。　　2.收益法测算思路中存在以下错误：①不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算,应进行客观性分析或调整。②选取三个类似办公楼可比租金进行比较,最后综合时应取加权平均而不是无理由的按简单算术平均确定。③收益年限应为40年而不是48年。　　主要考点：收益法估价的指错和成本法核算的面积。 　　（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可,目前土建主体工程基本完工,房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖,甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估,为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买,计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成,室内外装饰装修和设备重新设计施工,为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价,评估价值差异较大。 　　请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？　　【参考参考参考答案】1.估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的,乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。　　2.价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值,乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同,纳税状况不同,风险偏好不同,对未来房地产市场的预期或信心不同。具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同,主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。 　　3.价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日,乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。　　4.估价原则不同。甲公司评估时遵照独立、客观、刚正原则,乙公司评估则不必遵照独立、客观、刚正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。　　主要考点：在建工程拍卖估价。拍卖底价和竞买价格不同的原因。 　　　　二、单项选择题（共3大题,10小题,每小题2分。每小题的备选参考参考答案中只有1个最符合题意,请将这个参考参