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第5章 房地产开发项目投资估算;教学内容： 1.房地产开发的成本构成 2.房地产开发的估算方法（成本与收入） 3.房地产开发的税金计算 教学要求： 1.解释成本、收入、税费项目的内容 2.计算房地产开发的成本、收入、税费 重点： 1.房地产开发的税金计算;5.1 房地产开发项目投资与成本构成;5.2 房地产开发项目投资及成本费用;（一）土地费用;（3）城镇土地拆迁费用 ①货币补偿金额（元/m2)＝重置价格×剩余期限÷使用期限 ②房屋产权交换 ③房屋搬迁补助费500元/m2 ④临时安置补助费每月15元/m2;2.土地出让金(地价）;8;（二）前期工程费;（三）基础设施建设费;（四）建筑安装工程费;（六）开发间接费;（八）财务费;（十）税费（行政事业性收费或规费）;（十一）其他费用（占投资额的2%-3%）;5.3 房地产开发项目收入估算; 5.3.2 销售费用及出租自营费用估算 1.销售费用（广告费、代理费、服务费宣传费等） 销售费用=销售收入×（3%-5%） 2.出租经营费用（广告费、代理费、打印费、宣传费、物料消耗费等） 出租自营费用=年出租自营收入×20%;;;;1.营业税及附加 2.土地使用税 3.房产税 4.土地增值税 ; 5.4.1 营业税金及附加 包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加（通 常也叫两税一费）、印花税（0.5-1‰ ）。 计算公式： 1.营业税=营销收入×5% 2.城乡维护建设税=营业税×（7%/5%/1%） 3.教育费附加的=营业税×3% 4.两税一费=营销收入×5.5%; 5.4.2 土地使用税 以实际占用的土地面积为计税依据，向土地所在 地的税务机关交纳税金。 计算公式： 土地使用税=实际占用的土地面积（m2)×税率 ①南宁市、柳州市：0.35-1.7； ②梧州市、桂林市：0.30-1.4； ③钦北防市：0.20-1.0； ;5.4.3 房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。计算公式如下： （1）从价计征 房产税=房产原值×（1-扣除比例）×税率（1.2%） （2）从租计征 房产税=租金收入×税率（12%） ; 5.4.4 土地增值税 对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额为征税对象征收的一种税。 计算原理如下： 土地增??税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率 ;5.4.5.企业所得税 是对房地产企业生产经营年度所得应缴纳的税金。 计算公式： 企业所得税=收入总额-扣除项目金额×25% ;;（五）税率：四级超率累进税率; 例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳土地增值税的税额。 解： （1）增值额为：400－100＝300万元 （2）增值率：300÷100=300% （3）增值税的税额为：300×60%-100×35%=145万元;　例：某房地产开发公司在市区购买一块土地，取得土地使用权支付金额为1000万元，拆迁安置费为80万元，勘察设计及前期工程准备费为80万元，建筑安装工程费为500万元，管理费用为8万元，贷款利息为80万元（未超过规定标准）。该房地产开发公司于3年后将该项目出售，取得转让收入共计2150万元。计算应纳土地增值税税额。。 　　;1、转让房地产收入＝2150（万元） 2、扣除项目金额之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（万元） 3、土地增值额＝2150－1748＝402（万元）　 4、土地增值率＝402/1748×100%＝23%　　　　　　　　　 5、根据税率，对土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30% 6、应纳税额＝402×30%＝120.6（万元） ;;《城市发展和住宅市场调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议;新项目发展;新项目发展;7.2 房地产开发项目成本估算;新项目成本估算体系　　　　　－项目评价工作流程;成本估算计算－工作流程;成本估算计算－工作流程;成本估算计算－工作流程;成本估算计算－工作流程;成本估算计算－工作流程;成本估算计算－工作流程;成本估算计算－工作流程;成本估算计算－计算方法;成本估算计算方法 －固定收费标准;成本估算计算方法 －直接计算（修正）;成本估算计算方法 －直接计算（修正）;成本估算计算方法 －已知经验数据;开发成本与开发费用;建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前