中小城市商业地产投资环境研究.docx

中小城市商业地产投资环境研究 商业地产作为城市的名片，承载着城市绝大多数的服务业，它的涵盖范围非常广泛。主要包括购物中心、百货、超市、专业市场、写字楼等，这些都是与人们的生活密切相关联的行业，所以发展和规划好商业地产项目的发展，对于城市的发展具有重要意义。当前我国中小城市的商业地产项目发展还不是特别完善，主要是因为商业地产项目资金投入多，但是回收慢，所以对于投资商来说，选择好城市实行投资至关重要。 一、商业地产概述 商业地产简介商业地产就是用于商业用途的地产，它区别于住宅地产和工业地产，具有其独特的特性。它包括百货、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、商用公寓、写字楼、酒店、会议等形式。商业地产是所有房地产类型里比较复杂的一种，因为它关系到地产、商业和投资三个方面，同时又设计到开发商、投资商和消费者，只有这几种元素同时起作用，商业地产项目才有可能成功。商业地产项目的概念具有广义和狭义之分；从广义上来说，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，主要包括购物中心、沿街商铺、写字楼、公寓、酒店、会议中心以及各类商业服务业经一个场所。而新侠义的商业地产则专指用于流通服务业经营用途的物业形式，包括批发、零售、物流、餐饮、居民服务、健身休闲娱乐服务等商业物业设置，而本文中所研究的商业地产主要是研究狭隘概念下的商业地产项目。 商业地产的特点商业地产的特点主要表现在投资大、收益期长、开发运营复杂、规划设计难度大、风险高、收益性强等方面。商业地产投资大，这主要是因为商业地产一般都建设在城市的中心位置、人流量大的地方，只有这样商业地产后期才可能盈利。但是现在随着房地产开发行业的日益繁荣，土地的购置成本开始增加，而土地作为商业 地产开发中最重要的成本，随着土地价格的日益增长，商业地产的总投资也开始大幅提升。另外，商业地产项目的体量都比较大，尤其是 购物中心，其体量至少要求在 5 万方以上，所以大体量的商业地产项目也直接导致投资成本的增加。商业地产项目还具有收益期长的特点，对于商业地产来说，一般都采取出租的方式来收回成本，但是商业地 产收益期长、见效慢，我们所熟知的一般商业地产项目回收期在 10 年左右，运营和策划好的商业地产项目回收资金在 6 年-8 年左右，根据这些数据我们能够知晓，商业地产项目可谓是所有地产形式中最慢收 回成本的项目，所以市场上我们能够看到的有名的商业地产项目大多都是房地产大亨所建，有着专业的行业经历和雄厚的资金基础。 商业地产项目开发运营复杂，因为商业地产在规划之初就有狠多工作 要做，要对项目周边的竞品项目实行调研，同时要当地人们的消费水 平、消费偏好等实行调查，只有这样在商业地产项目定位的过程中才 不至于过高或者过低，满足不了消费者的需求。另外，商业地产在开 发过程中还要特别注意交通流线的布置、人们步行消费的动线、周边 交通的管控、是否有公交车直达、停车是否方便等，这些都是商业地 产项目在规划时要考虑的因素；最后，商业地产还需把控的是在后期 运营的过程中，商家要入驻哪些？入驻的品牌有哪些？如何配比？入 驻商家的档次是高是低等等，这些都需要商业地产运营者提前做好规 划和筹谋。商业地产规划设计难度大，这是因为现在商业地产项目竞 争越来越大，商业地产开发者为了后期争取更多的消费者，所以在规 划设计的过程中开始标新立异；另外，现在很多商业地产通常都会成 为一个地方的地标，比如万达百货广场、国贸 360 广场等，这些都成 为一个地区的标志，万达广场的设计和建造，在任何一次城市都是人 流量聚集的地方，这是因为它独特的设计、完善的基础设施、舒适的 购物环境等，但是这样的设计构建在无形中却也增加了商业地产规划 设计的难度，同时导致开发成本的提升。商业地产项目风险高，上述 我们已经说过商业地产投资回收慢，需要经过大约 10 年的时候才能够收回成本，但是在这个过程中，要保证消费者的到访率、要策划新奇 新颖的活动来吸引消费者，同时要保证入驻的商家能够有利可赚，这些都需要开发者在规划的时候设想好；另外在这个过程中，还要考虑到我国政策的变化、宏观经济的变化等带来的变化和变故，只有将这 些因素都充分考虑，才有可能运营好商业地产项目。商业地产项目收益性强，虽然上述我们已经列举了商业地产项目的种种风险，但是还是有那么多的开发者选择投入商业地产项目，就是因为商业地产项目收益性强，不但能够提升品牌的形象，同时随着商业经营的展开还会带来一些其他的附加值，而收益性强也成为众多开发者投身商业地产开发的最主要原因。比如上海东方明珠，现在已经作为上海的地标性建筑，也成为上海的名片和标志；虽然很多人在电视剧里能够经常的看到东方明珠的身影，也对它一直很熟悉，但是有机会到上海的时候，还是希望能够到现场去观看去体验。 二、商业地产与中小城市投资环境的关系 商业地产提升中小城市投资环境