肇庆名雅居销售策划方案.docx

名雅居项目销售策划报告书 编制：奥域置业二零零五年四月二十日 编制：奥域置业 二零零五年四月二十日 一、肇庆市房地产经济宏观分析 2005年肇庆市区房地产市场走势。受国家宏观调控的影响 房地产建设开发速度放缓， 开发成本增加，商品房可供量减少导 致存量减少，房地产业继续保持良性健康发展的局面。 商品房价 格近期内继续趋升，主要影响因素有多方面：一是银行调控政策 导致商品房成本增加；二是建筑材料价格继续上升； 三是国家对 土地供应限制，市区土地存量紧缺导致价格上升； 四是市场竞争 十分激烈和楼盘开发建设水平素质要求不断提高；五是周边县 （市）区以及外地居民到来肇庆市区购房置业不断增多带来楼价 向高波动。 一、房地产商品房开发规模放缓 根据肇庆市区调查综合资料显示： 2005年肇庆市区商品房 开发总计划规模为140万平方米（包括上年结转到今年继续施 工的建筑面积和目前新开工或准备在年内新上的计划面积） ，比 上年（全年）减少16万平方米，下降10.26%。其中商品住宅 为124万平方米，比上年减少 10万平方米，下降7.46%。 二、 商品房可供量预测 根据市区上年商品房竣工率 37.02%推算今年（全年）商品 房竣工面积可达52万平方米，加上上年空置面积经运算后预测 今年全年商品房可供量为 77万平方米，其中商品住宅可供量为 59万平方米。 三、 商品房销售量及价格情况预测 调查27个楼盘（别墅楼盘不包括在内），综合住宅销售套 内面积为38526平方米，比去年同期调查数减少62472平方米， 下降61.85% ;总销售金额为9076.72 万元，每平方米平均售 价为2356元，比上年调查数增加37元，增长1.60%，综合价 格指数为101.60%。 根据上年商品房销售率为 67.96%和目前销量情况，预测今 年商品房销量可达52万平方米，其中住宅 45万平方米。预测 城区商品房空置面积由上年底 25万平方米降至22万平方米， 其中商品住宅由14万平方米降至10万平方米。 预测今年全年商品住宅销售价升幅为每平方米上升 100元 左右。 四、 肇庆市区重点楼盘的楼层价格情况 根据调查资料显示：今年1-2月肇庆市区新开发重点楼盘 （不包括旧楼盘）楼层住宅最高价每平方米为 4500元；中价（一 般价）为3500元左右；最低价为1850元 五、 肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例情况 今年1-2月肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例：分 为肇庆市区居民购买综合数占 70.06% ;周边县（市）区（包括 云浮、罗定、郁南、新兴以及高要，四会、广宁、怀集、封开、 德庆等）占22.11% ;以及港澳台，外商及外地来购买占7.83% 调查资料表明各个楼盘销售人群结构比例有所不同。 二、项目概况1、概况。 项目位于肇庆市芙蓉公园旁嘉仕翠苑西侧， 南北朝向，楼高九层， 原用途为海事局招待所，内设置套房标准间、电梯井、会议室、食堂 布局等，总建筑面积约5530.9 m2,楼后院约有800平方米停车空地； 约停放20多台小车； 项目东面是与芙蓉路、芙蓉公园（片区内主干道）相通仅隔幢嘉 仕翠苑住宅小区，南前方是国税局办事处，西面连通西江路（肇庆市 道路主干道）相隔仅隔幢旧住宅商品楼，北面是住宅小区； 项目位于的片区是肇庆市房地产发展最为成熟的区域， 由于毗邻 体育中心、邮电局、医院、星湖旁、大型酒店等，周边 1公里半径是 肇庆市饮食、娱乐事业最发达地区，售价最低2000元/m2，最高3600 元/m2，住房条件和房价居肇庆房地产最高水平，该片区销售方面一 直是肇庆市本地、外地置业者首选； 由于周边的商业发达，该片区的二手租售市场最为活跃， 尤其租 金方面是肇庆租金市场的风向标； 三、房地产市场调查和具体分析 1、体育中心板块二级市场重点楼盘销售价格调查情况表 （2004年?2005年开发楼盘） 他4发展商 楼盘名称 地理位置 售价元/m2 百花园房地产 阳光华庭 桥北路 2100 御景房地产开发有限公司 御景花园 体育路 2600 星荷花园房地产 星荷豪苑三期 翠星路 3100 新世界房地产 新世界花园 新湖苑B9 2784 创展实业发展 芙蓉轩 芙蓉西 2560 汉一房地产有限公司 翠庭湖轩 康乐北路 2700 嘉仕翠苑房地产 嘉仕翠苑 芙蓉西 2680 广宇房地产开发有限公司 山水晴天 新湖路 2800 侨兴实业 康乐明庭 西江路 2300 结论: 由表分析，体育中心板块二级市场最低售价（套内均价）2100元/m2 , 最高售价（套内均价）3100元/m2，均价（套内均价）2624元/m2，而 体育中心板块中子板块 芙蓉公园板块最低价（套内均价）康乐明庭2300 元/m2 ,最高售价（套内均价）2680元/m2，均价（套内均价）2513元 /m2