2011年工作总结与2012工作计划.docx

2011年工作总结与2012工作计划 2011年下半年是房地产市场注定不平凡的一年,而我 也是在这不平凡的一年里逬入这个不平凡的行业。越是在这 样艰难的市场环境下,越是能锻炼我们的业务力。从一个做 了六年销售的我荣幸来到XXXX招商部,在这5月多的时间 里，收获颇多，非常感谢公司的每一位同仁和领导。 从全国局势来看，2012上半年可能仍然处于售低迷 期。我招商部深感压力，在这样的情况下，我们只能全力以 赴做好商业，提升人气，营造业主居住的好环境。公司员工 上下一心，共同努力战胜市场中各种要素的变化，我们不断 地调整营销思路,改进销售模式、通路、价格、付款方式等 灵活运用操作营销措施走出市场低迷期。 作为XXXX招商一员，首先完善自我 1?首先必妾知识。房地产、投资方 1?首先必妾知识。房地产、投资方 IEI 知识，懂得理财，关注事实 经济、市政规划与发展及未来区域发展趋势。2?必备良好的心 理素质（ 理素质（1）强烈的责任感。 不论是为人还是处事，都必须 有强烈的责任感,这样才能得到他人的信任。在招商人员身 上,具备强烈的责任感可以使得自己在面对重大责任时，能 够勇敢地担当。（2 ）很强的事业心。既然是工作，当然要 具备强的事业心，勇于进取、勇于创新,在拥有执着的奉献精 神之下很好的工作。（3 ）良好的自控能力。招商意味着两方的 战斗，彼此在利益上是处于斗争状态的。所以招商的过程中会出 现僵局，不欢而散。此时就要求招商人员拥有良好的自控能力， 保持清醒。3.具备相关的知识（1）招商工作涉及到经济学禾口 零售业相关知识，也包括基本法律法规等知识，所以招商人员必 然要掌握这些知识。（2）招商就是与不同行业不同层次的人打 交道，所以招商人员也必须具备一走的社交能力，在语言表达上 必须准确而且有技巧。4.具备良好的判断和应变能力（1）招 商人员要有敏锐的观察力，察言观色,捕捉对方的投资认同和实 力，做出准确的判断。（2）招商人员除必须掌握招商项目的具 体情况和市场行情夕卜,在谈判时要做到机智、应对自如,根据招 商形势的变化，审时度势，采取相应的灵活对策，在未来的工作 日子中，我努力完善自己。 目前招商面临的矛盾 商业发展是一个漫长、复杂的一个过程r目前通过登记 客户反馈信息，表示商业发展不明朗，谈到租金，客户总爰 与周边商铺对比，大部分客户对我司定价接受比较困难；而 根据市场调研,租金增长比例大，2009-2011两年XX商铺 租金由原来的7元/of涨到均价15元/nf ,新区商业租金增 涨比例30%?40% ,而大部分商户没有从长远投资眼光来接 受我司价格定价。 招商应对矛盾策略 为了迎合商户投资方式同时保证公司利益,可以采取如下方 式:针对性选择主要进驻业态中的3-5家重点品牌商业进行 洽谈，优先对品牌商户进行招商，増强对其它中、零售客户 的号召力，低门槛逬场、高标准筛选快速吸引商户逬入，让 商业旺起来。 项目投资大小来签订入租年限：有效控制租金主动权。 1?一般项目合同签1年（零售店）； 2?中型项目合同签5年；维持三年基本租金的基础上，递增 控制在5%。 3?大型项目合同签8-10年；维持四年基本租金的基础上, 每2年递增控制在3-5%0 前期低门槛进场、高标准筛选迎合了散户或谨慎投资小商户 进驻，填充了商品全面性，这样有效防止部分商业进场，由 于市场人气不够、客源短期内难以形成、市场不温不火,老 客户不愿意支撑，新客户不敢进场造成恶性循环问题。 商业定位及品牌规划目标 九龙湖风雅蓝山商业必须要站在一个劭脈、高层次眼光看待, 商业发展时间、定位进行三步曲1?保商铺开业兴旺，前3年 定位为社区及周边生活配套，2.提升、持续经营，第4-6年 头打造黄垦一站式购物基地,3?品牌高端发展,第7-10年头 打造XX高端商业中心。 2012年工作计划 XXXX商业格局处于初步成型阶段，商业氛围还不成熟。 投资者对本案的建筑规划形态及商业经营环境持怀疑态度。 首先商业造势及气氛营造 1 ?平面广告亘传制造气氛及产品自身设计包装2 ?针对 大型项目主动出击及广泛、大量发放宣传单，让商户来此投 资。3 ?选择两家生活配套的大型项目进行合理性优惠政策 条件4.XX食府隆重开业,加快了商业氛围。 业态招商主次 根据业态结构:XXXX商业街约2万平方米。定位大型餐饮、 娱乐、2000平方超市、购物、金融服务、医疗、房屋装修行 业等生活配套所组成,打造望城最繁华的一站式购物街目标 来展开工作。 首先第一主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标 商户招商和经营的成功与否,将从根本上决定XX商业街招 商和经营的成败乃至今后商业发展速度。 第一目标主力店以超市、娱乐、购物行业、为经营主体； 第二目标主力店以民特商品：包括经营服装、鞋帽箱包、针 纺织品、化装饰