房地产企业的法律风险及其防范——滥.doc

房地产企业的法律风险及其防范 ——滥 房地产企业的法律风险及其防范 北京房产律师： xx 滥 房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前 xx 少数 几个平均利润高的行业， 尤其在前几年， 其获取的利润足以暴利来形容。现在由于国家宏观经济调控政策影响， 许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险防范不成熟的尴尬局面， 房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程， 在其开始建设到销售完毕这 xx 内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。 房地产开发所会遇到的风险， 一是国家宏观经济调控的风险； 二是项目开发的法律风险；三是市场风险；四是不可抗力的风险。 在这四个风险中， 法律风险是最容易控制和防范的， 也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的， 只能做事先预测尽可能地避免它发生。 一、建立房地产企业法律风险防范机制 尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生， 但任何一个房地产企业， 只要在房地产市场中运作， 就会毫无例外的面对各种法律风险，不管企业意识到还是意识不到，要有效地、切实地分解和抗御法律风险， 就必须建立一种机制以提高行为的规范性， 将法律风险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至 xx 法律风险的发生。 （一）房地产项目的合法性问题 这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。 一个房地产项目的 房地产企业的法律风险及其防范 ——滥 成立与开发要受到法律保护， 必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质； 三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、 项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可， 则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权 证。就算可以获得政府的最终认可， 那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定， 有的可以修改， 有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。 房地产企业的法律风险， 是房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为产生的、 可预见的或难以预见的造成与法律相悖或触犯法律的可能。房地产企业避免法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制，即依靠企业自觉的、有效的和系统的管理机制，对整个房地产开发各阶段设防， 全过程把关，把开发运作中可能会遇到的各种法律风险一一避免和消除在操作过程中。 房地产开发过程的每一个环节， 即从房地产开发的土地受让、 成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、租赁、按揭抵押（即房地产抵押贷款）、物业 房地产企业的法律风险及其防范 ——滥 管理等环节都需要防范疏漏和失误。 （二）法律风险主要表现 1、土地受让阶段的风险，主要因土地受让等引起的纠纷； 2、成立项目公司阶段，因双方、三方甚至多方联建、合作产生 的纠纷； 3、房屋拆迁阶段，主要与被拆迁人之间产生的纠纷； 4、前期开发阶段，与建设承包商产生的纠纷、因规划、设计、 公摊面积等引发的纠纷以及因项目抵押引起的法律风险； 5、房屋销售阶段，主要有因认购、预付款发生的纠纷、房款按 揭还贷纠纷； 6、接管验收及收楼后后期管理期间发生的纠纷，主要有不符合 收楼条件引起的纠纷、 延期办理产权证引起的纠纷、 因房屋质量问题 引起的纠纷、与建设公司工程保修发生的纠纷等。 房地产开发是一个系统工程，在这个过程中，每一阶段、每一个 环节的事先把关至关重要， 要从源头和流程上解决疏漏和失误， 实现 开发行为的规范运作。 以前很多开发企业不重视法律风险的事前控制， 往往在发生了法律纠纷，到了诉讼的时候才意识到问题的 xx。现在越来越多的房地产企业采取事前预防和事后控制两手抓的策略， 更侧重于在项目介入 房地产企业的法律风险及其防范 ——滥 之初就进行法律风险的事前防范。 二、法律风险的防范 1、建立完善的项目运作体系 项目的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、各项工作流程等等都要规范，形成体系，符合国家相关法律、法规及政策的规定。 2、建立企业内部完善的合同管理体系 合同是一个企业对外经济往来的最重要的载体， 事实证明，房地产企业发生的大量的法律纠纷都和合同及相关法律文件的不规范、 不严谨甚至不合法有关。 建立完善的合同管理体系， 需要从以下几个方面着手： 1）完善对合作对方履约信用和能力的审查机制 2）完善对合同的定价管理机制，严格执行招投标、审核价制 度 3）制定完善的合同管理制度，使合同管理有