花都温泉战略规划与旅游地产小镇技术----盛方咨询.docx

许豫宏教授：花都温泉战略规划与旅 游地产开发设计的旅游小镇技术 — 盛方咨询 花都温泉主题小镇型旅游地产构想 目前国内的旅游地产，通常指的是以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套为主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二 者互为依托， 相辅相成， 共同构成一个旅居结合的， 融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。 究其本质是房地产开发，而旅游是其依附体，通常旅游资源是为房地产服务。这种发展模式，从旅游驱动角度出发，受制于两个非常重要的客观条件，一是旅游资源是否强势，能否对游客构成强大的吸引力，保障旅游区人气，二是目标市场的消费力与空间距离如何，是否能够提供足够的有效消费客群；而从房地产出发，由于其体量和产品的限制，在一定区域内对于区域经济和人口的发展也非常有限，难以形成持续的发展动力。 在这样的形势之下，对于资源品质一般、远离繁华都市的地块开发来说，怎样进行旅游地产的开发呢？要如 北京昱盛宏方咨询有限公司 TEL: 01084988104 何进行区域内涵打造、旅游产品设计、主题包装运作与开发模式的构建？这是值得旅游行业和房地产行业深思的问题。 在这样的思考之下，我们仅就许昌市花都温泉主题小镇旅游地产开发模式的探索与大家进行交流。 一、小资源、弱市场，路在何方？ 面对这样一个项目档案，我们不仅皱起了眉头，也切切实实地体会到了开发商所面临的困境：难，很难！ 难点一：旅游资源不具绝对优势，旅游产品创新难度大。山、水、温泉、文化，在中原地区都不缺，光温泉就有平顶山的鲁山温泉带、济源的五龙口、洛阳的九龙山、信阳的汤泉池等，都是天然山水温泉，相比而言，花都这个豫东大平原上的地下温泉就相形见绌了。如何在温泉产品上创新，在同类产品中实现差异化取胜，就成为了本项目的头等大事。 难点二：本地市场购买力不足，区域市场辐射力不够，地产市场拓展难度大。 许昌市勉强可以列入三线城市，城市经济辐射力弱，本地市场购买力有限。从地产辐射圈来 看，本项目位于三线城市的远郊区，距离郑州这一区域内最大市场较远，距离京珠高速动脉较远，区位交通条件又增加了地产产品的市场抗力。 北京昱盛宏方咨询有限公司 TEL: 01084988104 难点三：短期内无法利用许昌区域升值优势获得重大利好。许昌市已经敲定“北进东扩”的城市空间发展战略，确立了 80 平方公里的许昌新区，但是主体发展方向是向北通过长葛与郑州新郑对接，在可预见的市场周期内，本项目难以利用许昌的区域升值获得直接的利好因素。 难点四：开发现状与未来的旅游产品、地产板块对接难度大。已经开发的温泉项目位于地块的中心，已经形成了一定的产品风格和空间占位，给整个大盘的旅游产品定位、空间功能衔接带来了难度。 困难重重，路在何方？ 二、跳出旅游、跳出地产，换一种玩法！ 在这样的现实面前，我们对本项目提出了一系列 的否定： 首先，项目所在地不是城市发展主导方向，未来不会形成大规模城市居住区，不具备区域竞争力，不能以城市地产模式进行开发； 第二，旅游资源吸引力弱、 旅游市场驱动力不足，远期还将承担城市化扩张载体的功能，不能以纯旅游度假方 式进行开发； 北京昱盛宏方咨询有限公司 TEL: 01084988104 第三，即便能够创新温泉旅游产品，但是温泉对地产的贡献仅限于配套，温泉产品的季节性也构成发展瓶 颈，难以形成区域的持久活力，“旅游 + 地产”的“ 1+1 ” 简单叠加模式对本项目不适用； 既然几种常规发展模式已经成为“不可能”，那么本项目就必须进行战略创新，在既有的游戏规则和标准之外寻求突破，“跳出三界外，不在五行中”，通过改变行业游戏规则，颠覆传统的旅游与地产价值体系，建立新的价值标准。 反复思考之后， 我们提出 “大旅游地产” 的概念， 即以旅游作为开发主导，注入其他产业要素，综合旅游地产 和产业地产驱动的大型复合项目，同时，旅游和产业之间是 相互转换、 相互影响和相互驱动的。 通过“区域产业内涵化、 旅游产品差异化、小镇生活欧洲化”的战略创新，使花都成 为大旅游地产时代的领跑者，超越同构竞争。 具体言之，在旅游产品方面，以温泉产品和高尔 夫产品的差异化打造为核心吸引；在产业要素选择方面，以 小型商务会议产业、家庭园艺产业和文教产业为区域经济内 涵；在地产品质方面，确立以欧洲田园小镇为蓝本的地产意 象。 三、主题升华： 从旅游、 从地产到一种理想生活！ 北京昱盛宏方咨询有限公司 TEL: 01084988104 在“大旅游地产”发展模式的引导下，花都将成 为什么？我们的定位很简单， 就是“花都小镇， 花样生活” 。她不是旅游区，没有旅游区的喧嚣与人声鼎沸； 她不是城市，